Tokenisierung von Anzahlungen für Immobilienprojekte

Mit Kryptovalley Zug zählt die Schweiz als einer der führenden Innovationsstandorte im Kryptobereich. Sie ist bekannt für ihren fortschrittlichen Ansatz in Technologie und Finanzen. So auch im Bereich Tokenisierung, hier haben sich spannende Ansätze entwickelt, die weit über den Finanzsektor hinausgehen. Durch die Tokenisierung wird die Umwandlung von physischen und digitalen Vermögenswerten in handelbare digitale Tokens ermöglicht, dabei wird in eine neue Dimension von Liquidität gesteuert.

So ist die Tokenisierung von Kunstwerken ein interessantes Beispiel bei der Eigentumsanteile an Gemälden oder Skulpturen digitalisiert und gehandelt werden können. Bei Fanartikeln und Sport hat die Tokenisierung enorme Potenziale der Blockchain-Technologie gezeigt – so transformieren sich nicht nur traditionelle Märkte, sondern es entstehen auch neue Investitionsmöglichkeiten. Besonders vielversprechend ist jedoch die Anwendung der Tokenisierung im Immobiliensektor.

Während eine vollständige Umstellung des Grundbuchsystems auf eine Blockchain-basierte Lösung aufgrund unterschiedlicher Verwaltungsstrukturen in Gemeinden und Kantonen eine Herausforderung bleibt, bietet die Tokenisierung von Anzahlungen für Immobilienprojekte mittels Non-Fungible Tokens (NFTs) doch weitere interessante Möglichkeiten. Diese Technologie könnte die Transparenz, Sicherheit und Demokratisierung des Immobilienmarktes erheblich verbessern.

Was sind NFTs und wie funktionieren sie?

NFTs sind einzigartige digitale Vermögenswerte, die auf Blockchain-Technologie aufbauen. Im Gegensatz zu fungiblen Kryptowährungen wie Bitcoin oder Ethereum repräsentieren NFTs einzelne, nicht austauschbare Objekte. Aufgrund dieser Uniqueness eignen sich NFTs besonders zur Darstellung von Eigentumsrechten an physischen oder digitalen Vermögenswerten wie Kunstwerken, Musik, Eventtickets und Immobilien.

Tokenisierung von Anzahlungen mit NFTs – Ein neuer Ansatz

Es sind üblicherweise erhebliche Anzahlungen erforderlich, um die Finanzierung von Immobilienprojekten zu sichern und mit dem Bau beginnen zu können. Diese Anzahlungen werden meist in physischen Verträgen festgehalten und mit Fiatgeld geleistet, was lange Transaktionszeiten, hohe Kosten und mangelnde Transparenz mit sich bringt und ihrer Übertragbarkeit wenig Raum zulässt. Die Tokenisierung bietet hier neue Möglichkeiten:

Transparenz und Sicherheit
Jede Transaktion wird auf der Blockchain aufgezeichnet, was sie unveränderlich und transparent macht. Dies reduziert das Risiko von Betrug und Unstimmigkeiten.

Einfache Rückverfolgbarkeit
Investoren und Entwickler können den Status und die Historie der Anzahlungen in Echtzeit verfolgen, was Vertrauen und Klarheit schafft.

Handelbare Rechte und Pflichten
Anzahlungs-NFTs können unter Investoren gehandelt werden, was zusätzliche Liquidität bietet und Investoren ermöglicht, ihre Positionen flexibel anzupassen.

Erhöhter Eigenkapitalanteil für Entwickler
Entwickler benötigen weniger Fremdkapital, da ein wichtiger Teil des Projekts durch Eigenkapital in Form von NFT-basierten Anzahlungen finanziert wird. Dies verbessert zudem ihre Finanzstruktur bei Banken.

Erhöhte Sicherheit für Banken
Die Transparenz und Unveränderlichkeit der Blockchain erhöhen die Sicherheit für Banken, zusätzlich kann die Summe dieser Anzahlungen als Teilverkauf der Immobilie gewertet werden. Dies verringert summa summarum das Risiko und erleichtert die Kreditvergabe.

Eingetragene Rechte und Dienstbarkeiten im Grundbuch
Durch den Erwerb dieser NFTs können die Rechte im Grundbuch eingetragen werden, wodurch diese Investitionen rechtlich abgesichert und tatsächliche Eigentumsansprüche geltend gemacht werden können.

Ein weiterer überzeugender Vorteil ist die Möglichkeit für Eigenheimkäufer, vergünstigte Preise für ihre Immobilien im Vergleich zum vollen Preis bei Projektabschluss zu sichern. Durch ein frühes Engagement über NFT-Anzahlungen können Eigenheimkäufer oft niedrigere Preise aushandeln, was den Wert ihrer frühen Investition und das reduzierte finanzielle Risiko für Entwickler widerspiegelt.

 

Fallbeispiel – Immobilienentwicklung in Zürich

Aufgrund der aktuell steigenden Zinsen stehen viele Immobilienprojekte in Deutschland und Österreich still. Ein Entwickler in Zürich, der ein Projekt mit 12 Wohnungen realisieren möchte, muss gewöhnlich einen hohen Eigenkapitalanteil vorweisen. Anzahlungen für ein Projektabschluss in 2 Jahren zu bekommen, mögen sie gesichert oder ungesichert sein, ist aufgrund der aktuellen Entwicklung meist nur schwierig. Eine Erleichterung für alle Beteiligten wäre, wenn man für jede Wohnung eine Anzahlungs-NFT herausgeben könnte, welches einen relevanten Preisnachlass auf den endgültigen Verkaufspreis darstellen kann. Investoren und Eigenheimkäufern liegt es dabei frei diese NFTs auf dem Sekundärmarkt zu handeln, um zusätzlich Liquidität zu gewinnen und das Risiko zu diversifizieren. Darüber hinaus wären ihre Eigentumsansprüche im Grundbuch eingetragen, was zusätzliche Sicherheit bietet.

Die Vorteile für Entwickler liegen in der erhöhten Liquidität durch den Verkauf von NFTs und der besseren Planbarkeit hinsichtlich Finanzierung und Verkauf. Für Investoren könnten niedrigere Eintrittsbarrieren in den Immobiliensektor geschaffen werden und die Handelbarkeit der NFTs würde noch Sicherheit und Flexibilität bieten. Banken würden die erhöhte Transparenz und Rückverfolgbarkeit von Anzahlungen bei der Beurteilung der Finanzierungsoptionen mit verringertem Risiko geniessen. Investoren und Eigenheimkäufer geniessen mit Anzahlungs-NFTs eine erhöhte Sicherheit im Falle einer Entwicklerinsolvenz aufgrund der Eintragung ihrer Rechte im Grundbuch. Zusätzlich könnten diese Eigenheime günstiger erworben werden.

Die Tokenisierung von Anzahlungen für Immobilienprojekte mit NFTs steckt noch in den Anfängen, aber das Potenzial ist gewiss. Mit zunehmender Akzeptanz und technologischem Fortschritt könnten wir eine signifikante Transformation in der Immobilienfinanzierung erleben. Diese Entwicklung könnte nicht nur die Transparenz und Sicherheit erhöhen, sondern durch den erleichterten Zugang eine neue Ära der Demokratisierung des Immobilienmarktes einleiten.

Die Integration von NFTs in den Immobilienmarkt, insbesondere für Anzahlungen, ist eine vielversprechende Innovation, die zahlreiche Vorteile für Entwickler, Investoren, Banken und Eigenheimkäufer bietet. Es wird spannend sein, diese Entwicklungen mitzugestalten und ihre künftigen Auswirkungen zu erleben.

 

 

Quellen:

• Aktuelle Lage aus verschiedenen Zeitungen zum Thema Stillstand bei Immobilienprojekten aufgrund Finanzierungsenpässe:
  1. thePioneer, 2024 – Stillstand am Bau https://www.thepioneer.de/originals/wohngold/articles/stillstand-bau
  2. derGrazer, 2022 – Lösung dringend gefordert: 200 Grazer Bauprojekte stehen still – https://grazer.at/story/de/loesung-dringend-gefordert-200-grazer-bauprojekte-0e3TsHLB/?in=7c6aj5EP&page=flow
• Crypto Valley Journal – 2022 – NFTs in der Immobilienwelt – https://cvj.ch/fokus/blockchain/das-potenzial-von-nfts-auf-den-immobilienmaerkten/
• Erfordernisse bei der Kreditvergabe:
  1. Vermögenszentrum, 2024 – Hypotheken: Ab 2025 müssen neue Regeln einhalten: https://www.vermoegenszentrum.ch/wissen/hypotheken-ab-2025-muessen-banken-neue-regeln-einhalten
  2. SECO, 2021 – Finanzierung: Überblick von Finanzierungsquellen: https://www.kmu.admin.ch/kmu/de/home/praktisches-wissen/finanzielles/finanzierung.html
  3. FINMA 20214 – Richtlinien für die Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite: https://www.finma.ch/de/~/media/189eee2a5570448fbee3c6664d298e9e.ashx?h=16&thn=1&w=16
  4. SECO, 2013 – Die Rolle der Banken bei der Transformation von Finanz- in Sachkapital: https://www.seco.admin.ch/dam/seco/de/dokumente/Publikationen_Dienstleistungen/Publikationen_Formulare/Wirtschaftslage/Strukturberichterstattung/Die%20Rolle%20der%20Banken%20bei%20der%20Transformation%20von%20Finanz-%20in%20Sachkapital.pdf