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Aktuelle Zahlen und Entwicklungen der Hypothekenplattform key4 von UBS

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Von Prof. Dr. Andreas Dietrich

Wie treue Blog-Leser wissen, interessiere ich mich seit geraumer Zeit für das Geschäftsmodell von Hypothekenvermittlern und das Entstehen von Ökosystemen. Im heutigen Blog möchte ich auf das Modell von key4 von UBS eingehen und exklusiv für diesen Blog zur Verfügung gestellte Daten von key4 teilen.

Die von key4 by UBS zur Verfügung gestellten Daten beziehen sich in erster Linie auf das selbstbewohnte Wohneigentum. Renditeliegenschaften, welche über UBS Atrium abgewickelt werden, wurden nicht einbezogen.

  • key4 wurde im Juli 2020 lanciert. Nach einem Jahr, per Ende Juni 2021, hatte key4 CHF 180 Millionen vermittelt. Zwischenzeitlich hat sich das Volumen per Ende August auf CHF 210 Millionen erhöht. Entsprechend wurden in den beiden «Sommer»-Monaten Hypothekarvolumen in der Höhe von weiteren CHF 30 Millionen abgeschlossen.
  • Das durchschnittliche Kreditvolumen bei key4 beträgt rund CHF 500’000.
  • Entsprechend wurden bislang ca. 420 Hypotheken über key4 abgeschlossen.
  • Rund 80 Prozent der bisherigen Abschlüsse betreffen Ablösungen, 20 Prozent Neuhypotheken. Zu berücksichtigen gilt, dass das Angebot von Neuhypotheken erst in Oktober gestartet ist.
  • Die beliebteste Online-Hypothek ist die zehnjährige Festhypothek. Sie macht etwa 40 Prozent der Gesamtabschlüsse aus.
  • Kunden von key4 kommen aus 23 der 26 Kantone. Fast die Hälfte der Abschlüsse (in Summe) werden in den Kantonen Zürich, Aargau und Waadt abgeschlossen.
  • Fast 500’000 Besuche konnten seit der Lancierung der key4.ch-Webseite verzeichnet werden. Davon nutzen 61 Prozent der Kunden ein Mobile Phone, 35 Prozent einen Desktop und 4 Prozent ein Tablet.
  • Atrium, die Plattform für Renditeliegenschaften, hat in diesem Jahr per Ende Juni 2021 ein Volumen von CHF 300 Mio. vermittelt. Insgesamt werden somit über beide Plattformen hinweg verwaltete Hypotheken bis Ende Juni von über CHF 2.2 Mia. verwaltet.

Neuerungen des Geschäftsmodells

Im Oktober 2020 habe ich letztmals über key4 geschrieben. Seit diesem Artikel hat die UBS unter anderem die folgenden Anpassungen am Modell vorgenommen:

  • Einführung eines «real estimation services», welcher basierend auf Daten von Wüest und Partner eine Bewertung zum Wert der Immobilie zur Verfügung stellt.

Abbildung 1: Immobilienschätzung auf key4.ch – anhand eines einfachen Prozesses wird durch die einzelnen Fragen durchgeführt (Bild links). Per E-Mail wird danach die Schätzung zugeschickt (Bild rechts)

  • Seit einigen Monaten können die Kundenberater:innen auf Kundenwunsch ihren Bildschirm teilen, um Dokumente (z.B. Finanzierungsvorschlag) in Beratungsgesprächen zu teilen. Als Tool wird Zoom verwendet.
  • Seit August 2021 können sich potenzielle Kundinnen und Kunden in der key4 Zone registrieren um mit Beratern in virtuellem Kontakt zu kommen und Dokumente sicher auszutauschen.
  • Zuvor konnten die Investoren die Hypothekar-Preisbildung «nur» pro Kanton bestimmen. Neu können die Investoren die Preisbildung pro MS-Region abstimmen, was aus meiner Sicht in Anbetracht der grossen Preis- und auch Margenunterschiede innerhalb von Kantonen Sinn macht.
  • Weiterer Ausbau des Ökosystems (siehe nächstes Kapitel).

Ökosystem

Auch das Ökosystem wurde in den vergangenen Monaten weiter ausgebaut. Zentral ist für die UBS insbesondere die geplante strategische Partnerschaft im Ökosystem «Home & Living» mit der Baloise. Beide Konzerne bringen einige interessante Beteiligungen, wie zum Beispiel Houzy, Bubble Box, Movu oder Batmaid in die Kooperation ein und weitere Partnerschaften wurden abgeschlossen (z.B. Novac, quitt). Durch die Kombination der Angebote der beiden Konzerne mit den verschiedenen jungen Firmen soll ein Dienstleistungsnetzwerk entstehen, welches das Leben der Kundinnen und Kunden rund um das Thema «Haus und Wohnen» einfacher machen soll.

key4 hat zudem bereits über ein Dutzend Vertriebskooperationen mit Partnern aus der Immobilienwirtschaft und mit Finanzierungsvermittlern aufgebaut. Dank der key4 API-Schnittstelle können die Partner ihren Kunden und Usern tagesaktuell die Zinsangebote anzeigen, welche für ihre Anfrage auf der key4 Plattform bereitgestellt werden.

Wie aber auch in anderen Blog-Artikeln schon erläutert, ist das Ökosystem von UBS und Baloise nicht das einzige im Schweizer Markt. Neben der UBS haben die Mobiliar und Raiffeisen Liiva lanciert (vgl. meine Einschätzung zu diesem Ökosystem hier) und auch Helvetia konzipiert mit MoneyPark eine Plattform zum Thema «Wohnen». Vermutlich werden mittelfristig bis langfristig mehrere solcher Plattformen nebeneinander existieren können. Der Konkurrenzkampf um das «beste Ökosystem» wird aber sicherlich zunehmen.

Fazit und Ausblick

Gemäss unserer gemeinsam mit e.foresight erstellten Studie beträgt das Online-Hypothekarvolumen im Jahr 2020 rund CHF 6.1 Milliarden. Mit einem Marktanteil von 3.7 Prozent im Verhältnis zum jährlich abgeschlossenen Hypothekarvolumen ist der Markt für Online-Hypotheken damit weiterhin in einer Nische. Wie man aber bei den oben vorgestellten Zahlen von key4 – oder auch den kürzlich vorgestellten Volumen von Valuu sehen kann – wachsen die Plattformen aber weiterhin. Natürlich hat key4 mit dem derzeitigen Volumen, gemäss meiner Einschätzung, die Gewinnschwelle noch nicht erreicht. Durch das im Vergleich zu anderen Vermittlungsplattformen breitere Dienstleistungsangebot und das dadurch höhere Erlöspotenzial pro vermitteltes Geschäft, könnte key4 diesen Schritt im Vergleich zu anderen Plattformen aber mit tieferen Volumina erreichen. In Kombination mit der wohl bereits profitablen Plattform Atrium mit Fokus Renditeliegenschaften und unter Annahme eines weiterhin verstärkten Wachstums ist gemäss meinen Einschätzungen der Break-even Point mittelfristig realistisch. Generell wird es interessant sein, den Markt für Hypothekenvermittler zu beobachten. Der Kuchen wird weiterhin wachsen – die Anzahl der Marktteilnehmer wird hingegen wohl nicht weiter zunehmen und auch eine gewisse Konsolidierung ist mittelfristig nicht auszuschliessen.

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