Struktur und Entwicklung des Schweizer Hypothekenmarktes

Von Prof. Dr. Christoph Lengwiler und Dr. Simon Amrein

Der Markt für Immobilienfinanzierungen hat für die Schweizer Banken eine zentrale Bedeutung. Die Vergabe von hypothekarisch besicherten Krediten stellt das Kerngeschäft von Schweizerischen Retailbanken dar. Der Finanzierung von Immobilien kommt zudem eine wichtige volkswirtschaftliche Bedeutung zu. In einem Spezialteil behandelte die IFZ Retail Banking-Studie 2020 deshalb die Entwicklung des Hypothekenmarktes auf nationaler und kantonaler Ebene. Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Erkenntnisse zusammen.

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Die Rolle von Banken, Pensionskassen und Privatversicherungen im Hypothekarmarkt

Das Hypothekargeschäft ist in der Schweiz klar eine Domäne der Banken. Im Jahr 2019 betrug das Volumen ihrer Hypothekarforderungen CHF 1’042 Milliarden. In wesentlich geringerem Ausmass waren mit einem Anlagevolumen von CHF 60 Milliarden auch Pensionskassen und Privatversicherungen auf dem Markt für Hypothekarfinanzierungen tätig. Dieses Volumen ist für sich gesehen ebenfalls beachtlich, allerdings machten die Marktanteile der Pensionskassen (1.7%) und Privatversicherungen (3.8%) zusammen lediglich 5.4 Prozent des gesamten Hypothekarvolumens von etwa CHF 1’102 Milliarden aus (Jahr 2019). Tabelle 1 zeigt die Entwicklung des Volumens der Hypothekarforderungen von Banken, Privatversicherern und Pensionskassen von 2003 bis 2019.

Kantonalbanken mit dem grössten Marktanteil

Unter den Banken verfügten die Kantonalbanken bei den Hypothekarforderungen im Jahr 2019 über einen Marktanteil von 37.1 Prozent. Dahinter liegen die Grossbanken mit 26.0 Prozent sowie die Raiffeisenbanken mit 17.8 Prozent (siehe Abbildung 1). Seit 2003 lassen sich zwei wesentliche Verschiebungen bei den Marktanteilen der Bankengruppen beobachten: Die Marktanteile der Kantonalbanken sind leicht (2.0 Prozentpunkte) und jene der Raiffeisenbanken stark (4.6 Prozentpunkte) gestiegen. Hingegen sind die Marktanteile der Grossbanken stark (7.7 Prozentpunkte) und jene der Regionalbanken leicht (1.5 Prozentpunkte) gesunken.

Blick in die Kantone: Heterogene Verteilung der Marktanteile nach Bankengruppen

Analysiert man in Abbildung 2 die Marktanteile auf kantonaler Ebene, so zeigt sich ein heterogenes Bild. Die einzelnen Bankengruppen sind in den Kantonen sehr unterschiedlich stark vertreten, was auf historische Gegebenheiten (unterschiedliche Bankenstrukturen, Zusammenschlüsse von Banken, gesellschaftliche und wirtschaftliche Gegebenheiten etc.) zurückzuführen ist. Die Kantonalbanken sind in fast allen Kantonen stark vertreten und meist jene Bankengruppe, die den grössten Marktanteil auf sich vereinen kann. Tiefe Marktanteile ergeben sich primär dort, wo keine Kantonalbanken mehr vertreten sind (Solothurn und Appenzell Ausserrhoden) sowie in den Kantonen Tessin, Genf und Bern, wo sich im Gegenzug andere Bankengruppen sehr stark positionieren konnten.

Mit Blick auf die Raiffeisen Gruppe zeigt sich, dass diese trotz hohem Wachstum in städtischen Gebieten vor allem in ländlichen Regionen stark vertreten ist. Die Situation der Grossbanken lässt sich hingegen schon fast als Gegenstück zur Raiffeisen Gruppe ansehen. Die Grossbanken sind insbesondere in städtischen Gebieten stark vertreten. In Regionen, in denen sie Marktanteilen verloren haben, hat oftmals die Raiffeisen Gruppe die Lücke geschlossen. Zu guter Letzt widerspiegelt die Analyse der Regionalbanken und Sparkassen auch deren unterschiedliche geographische Verbreitung in der Schweiz. Sehr stark sind sie besonders in den Kantonen Aargau, Bern, Schaffhausen und Solothurn.

Fazit

Die Analyse des nationalen und der kantonalen Hypothekenmarktes gibt einen spannenden Einblick in die Struktur des Marktes sowie die Marktanteile einzelner Teilnehmer. Im Jahr 2019 verfügten die Kantonalbanken über den grössten Marktanteil in der Schweiz, gefolgt von den Grossbanken sowie der Raiffeisen Gruppe. Auf die Regionalbanken und Sparkassen sowie die Übrigen Banken entfiel knapp 10 Prozent des Markts. Im Vergleich zum Jahr 2003 konnte insbesondere die Raiffeisen Gruppe ihren Marktanteil innerhalb des Bankenmarktes stark steigern (plus 4.6 Prozentpunkte). Im Gegenzug verloren die Grossbanken massiv. Ihr Marktanteil sank um 7.7 Prozentpunkte.

Pensionskassen und Versicherungen vereinten im Jahr 2019 lediglich 5.4 Prozent des Hypothekarmarktes auf sich. Das Volumen der Privatversicherungen ist jedoch seit 2003 um mehr als einen Viertel gewachsen, dasjenige der Pensionskassen um knapp 6 Prozent. Die Pensionskassen zeigten insbesondere im Jahr 2019 ein hohes Wachstum des Volumens von 21.3 Prozent. Es ist davon auszugehen, dass sich das Engagement von Privatversicherungen und Pensionskassen im aktuellen Zinsumfeld weiter erhöht. In diesem Kontext gilt es auch zu berücksichtigen, dass Hypothekenplattformen und Hypothekenvermittler künftig relevanter werden und den Einstieg Institutioneller Investoren in den Hypothekenmarkt vereinfachen werden.

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Studienbestellung

Die vollständige «IFZ Retail Banking-Studie 2020» umfasst 220 Seiten und kostet 290 Franken. Die Studie kann unter ifz@hslu.ch bestellt werden. Sammelbestellungen kosten ab 3 Exemplaren CHF 240.- pro Exemplar, ab 5 Exemplaren CHF 190.- und ab 10 Exemplaren CHF 140.- CHF pro Exemplar. Hier finden Sie eine Zusammenfassung der Studie.