Rohbaumiete – Präzise Vertragsgestaltung ist entscheidend

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Gerade bei Geschäftslokalen erfreut sich die sogenannte Rohbaumiete zunehmender Beliebtheit, da sie es dem Mieter erlaubt, die gemieteten Räumlichkeiten individuell nach seinen Wünschen und Bedürfnissen auszubauen. Bei der Ausgestaltung der Rohbaumiete gilt es aus rechtlicher Sicht einige wichtige Punkte zu beachten.

Die Rohbaumiete stellt eine besondere Erscheinungsform der Miete dar, bei welcher der Mieter das Mietobjekt in noch nicht vollausgebautem Zustand übernimmt, zumindest teilweise den Aus- oder Umbau mitbestimmt und in der Regel auf eigene Kosten besorgt. Die Rohbaumiete ist insbesondere bei Geschäftsräumlichkeiten verbreitet. Meist werden dazu längerfristige Mietverträge abgeschlossen, was eine vollständige Abschreibung der Investitionen erlaubt und den Mieterausbau erst sinnvoll macht.

Das Obligationenrecht enthält keine besonderen gesetzlichen Bestimmungen zur Rohbaumiete. Umso wichtiger für das künftige sorglose Mietverhältnis ist deshalb die Vertragsausarbeitung mit präzisen Regeln.

Gemäss Art. 256 OR hat der Vermieter des Mietobjekt in einem zum vorausgesetzten Gebrauch tauglichen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Taugt das Mietobjekt nicht zum vorausgesetzten Gebrauch, hat der Mieter Anspruch auf Beseitigung des Mangels, auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses oder auf Leistung von Schadenersatz (Art. 259a OR). Zum gebrauchstauglichen Zustand gehört grundsätzlich üblicherweise der gesamte Ausbau. Die Mietparteien können allerdings im Mietvertrag vereinbaren, dass das Mietobjekt im Rohbau übergeben werden soll. Wichtig ist, dass in der Vereinbarung klar der Wille zur Rohbaumiete zum Ausdruck kommt; ansonsten ist von dem Gebrauch auszugehen, den man von der gemieteten Sache normalerweise erwarten darf. In diesem Zusammenhang sollte zur Vermeidung von Streitigkeiten auch ausdrücklich festgelegt werden, ob und in welchem Umfang der Mieter Anspruch auf verhältnismässige Herabsetzung des Mietzinses oder eine Entschädigung für seinen Aufwand am Aus- bzw. Umbau hat.

Ein weiterer zentraler Punkt ist die Ausgestaltung der Vertragsdauer, sollte doch der Mieter seine Investition amortisieren können. Hier kann sich eine fixe erste Vertragslaufzeit von beispielsweise fünf Jahren (verbunden mit einem Optionsrecht) empfehlen. Um die Nutzungsdauer auch im Falle eines Vermieterwechsels sicherzustellen, ist eine Vormerkung des Mietvertrags im Grundbuch ratsam. Mit Blick auf die Vertragsbeendigung ferner wichtig ist die genaue Regelung der Frage, in welchem Zustand das Mietobjekt zurückgegeben werden darf bzw. muss (Rückbaupflicht-/recht), und damit zusammenhängend die allfällige Entschädigung von Mehrwerten.

Das Recht des Mieters zum Ausbau bringt für den Vermieter bzw. Eigentümer das Risiko mit sich, dass er im Falle, dass der Mieter die beauftragten Bauunternehmen und Handwerker nicht bezahlt, ein Bauhandwerkerpfandrecht auf dem Grundbuchblatt seiner Liegenschaft zu gewärtigen hat. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Absicherung zwischen dem Mieter und Vermieter in Form einer Schadloshaltungsvereinbarung.

Zusammenfassend sollten vor allem die folgenden Punkte im Vertrag über die Rohbaumiete unbedingt geregelt werden:
•    Definieren der Ausbauten, die durch den Mieter vorgenommen werden
•    Definieren der Amortisation
•    Definieren der Entschädigung für den Aufwand des Um-/Ausbaus
•    Präzise Regelung der Vertragsdauer (inkl. ggf. Grundbuchvormerkung des Mietvertrags)
•    Definieren von Rückbaupflichten/-rechten und Mehrwertentschädigung bei Mietende
•    Regelung betreffend Bauhandwerkerpfandrecht

Steht bei Ihnen in nächster Zeit ein Umbau oder Ausbau an und Sie sind sich unsicher bezüglich der Ausgestaltung des Mietvertrages? Dann lassen Sie sich unbedingt von einem Experten beraten. Das Team des Kompetenzzentrums Management & Law steht Ihnen gerne zur Seite.

 

Quellen:
www.weka.ch/
www.rohbaumiete.ch/

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