Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Welche Kosten können tatsächlich an den Mieter überwälzt werden?

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Handelt es sich bei einem Sanierungsprojekt um ein Mietobjekt, so dürften die Kosten der wertvermehrenden Investitionen im laufenden Mietverhältnis auf die Bewohnerschaft überwälzt werden. Die Unterscheidung zwischen wertvermehrenden und werterhaltenden Kosten ist jedoch komplex und kann zu Rechtsstreitigkeiten führen. Aus diesem Grund haben das BFE und das BWO eine Untersuchung veranlasst, welche anhand konkreter Beispiele aufzeigt, wie sich die wertvermehrenden und werterhaltenden Investitionen erfassen lassen und wie sich die entsprechenden Kosten aufteilen.

Als Auslöser von Sanierungen gelten neben der technischen Lebensdauer der Bauteile auch veränderte gesellschaftliche Nutzungs- und Komfortansprüche. Die Vermietbarkeit und Nutzerzufriedenheit tragen entscheidend zur Marktfähigkeit von Immobilien bei. Für die Umsetzung einer Bewirtschaftungsstrategie ist eine schnelle und präzise Kostenermittlung unerlässlich und entsprechend ein wichtiger Bestandteil des Planungsprozesses.

Für den Eigentümer oder Investor ist der Anteil von werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten zu definieren, um die Überwälzungsmöglichkeit der wertvermehrenden Investition auf den Mietzins zu erhalten. Einer Kostentriage stehen z.B. divergierende Erneuerungszyklen und jeweilige verbleibende Restwerte betroffener Bauteile erschwerend gegenüber. Die Praxis zeigt, dass eine Aufteilung der Sanierungskosten mehrheitlich nach strategischen Zielsetzungen und nicht nach den tatsächlichen Gegebenheiten erfolgt. Eine konsistente, wissenschaftlich fundierte Zuordnung der Kosten kann demnach in der Praxis nicht beobachtet werden.

Gegenwärtig bestehen hierzu Ratgeber seitens Hauseigentümerverband HEV Schweiz und dem Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbands SMV. Ein Hilfsmittel zur Kostentriage, das in Abstimmung mit Verbänden und dem Bund entwickelt wurde, fehlt jedoch. Zudem liegen keine systematischen Auswertungen vor, die den effektiven wertvermehrenden und werterhaltenden Anteil bei umfassenden Sanierungen aufzeigen. Diese Forschungslücke wird mit der Untersuchung des BFE und des BWO geschlossen.

Für weiterführende Informationen und konkrete Praxisbeispiele verweisen wir direkt auf die Studie des BFE und des BWO: Wertvermehrende und werterhaltende Investitionen bei umfassenden Sanierungen

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1 Kommentar

  1. Eigentlich sollte sich der Mieter an allen Kosten beteiligen, denn diese Kosten fallen ja tatsächlich an und sollten nicht grundsätzlich nur den Vermieter belasten.

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