Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Der Schweizer Wohnungsmarkt zwischen Verdichtung und Zersiedelung

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Der dynamische Bau von Mietwohnungen trägt wesentlich zur städtischen Verdichtung bei. Vor allem institutionelle Investoren und Wohnungsgenossenschaften sind treibende Kräfte. Gleichzeitig nimmt das Angebot an Eigenheimen an zentralen Lagen ab. Die Abwanderung von Wohneigentum in die Peripherie führt schliesslich zur Zersiedelung, wodurch die Verdichtung insgesamt nur langsam voranschreitet.

Von Timo Hänni und Christian Kraft (Hochschule Luzern)

Der städtische Wandel wird oft durch die Analyse von Satellitenbildern wissenschaftlich quantifiziert. Eine Alternative, auf der die folgenden Ergebnisse basieren, ist die Analyse von georeferenzierten Projektinformationen im Wohnungssegment gemäss Docu Media Bauinfo-Center. Der untersuchte Datensatz enthält Informationen zu 47‘000 Bauprojekten und 500‘000 Wohnungen, die zwischen 2009 und 2017 eine Baugenehmigung erhalten haben.

Nachhaltige Investitionen mit effizienter Ressourcenallokation wurden bisher nicht optimal umgesetzt

Um wirtschaftlich und nachhaltig zu investieren, müssen Bauherren und Eigentümer Umbau- und Neubauinvestitionen im Sinne einer effizienten Ressourcenallokation an die richtigen Standorte lenken. Dies ist im vergangenen Jahrzehnt jedoch nur in begrenztem Umfang gelungen. Nur 38% der untersuchten Wohnungen sind gut oder sehr gut mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen. Diese befinden sich meist in stark nachgefragten Stadt- und Dorfzentren mit einer höheren Nutzungsdichte. Urbane Wohnqualitäten gehen hier mit geringem Flächenverbrauch, kurzen Wegen und langfristiger Sicherheit für die Eigentümer einher.

Mietwohnungen verdrängen Wohneigentum aus den Städten

Der Neubau im Eigentum findet öfters an schlechten als guten Lagen statt, was die Zersiedlungsproblematik verschärft (ca. 63% der untersuchten Projekte). Der Neubau im Mietsegment hingegen baut öfters an guten als schlechten Lagen und trägt somit zur Verdichtung bei (ca. 79% der untersuchten Objekte).

Institutionelle Investoren und Wohnungsgenossenschaften erhöhen die Dichte

Im Vergleich zu anderen Investorengruppen zeigt sich, dass vor allem die Bautätigkeit institutioneller Investoren zu einer Verdichtung beigetragen hat. Dies ist auf die urban geprägten Investitionsstrategien zurückzuführen. Auch Wohnungsbaugenossenschaften begünstigen diese Entwicklung mit einem stärkeren Fokus auf dichte städtische Gebiete.

Die Umsetzung des revidierten Raumplanungsgesetzes zeigt keine positiven Auswirkungen

Auch wenn insgesamt eine Verdichtung zwischen 2009-2017 stattgefunden hat, wirken Projektierungen nach 2015 weniger stark verdichtend als Projekte zuvor. Es besteht eine deutliche Verbindung zwischen der Lage und der Zielgruppe. Während Studentenwohnungen einen stark verdichtenden Effekt haben, entstehen Alterswohnungen in einer weniger dichten Umgebung. Eigentumswohnungen haben einen Zersiedelungseffekt, der bei Ferienwohnungen besonders stark ausgeprägt ist.

Die Verdichtung schreitet nur langsam voran

Die Entwicklung von Mietwohnungen an zentralen Standorten mit hoher Bevölkerungsdichte hat die Verdichtung der Städte in der ganzen Schweiz vorangetrieben. Professionelle Entwickler, Investoren und Genossenschaften fördern diese Entwicklung. Demgegenüber steht jedoch der ungebrochene Trend zersiedelnder Eigentumsprojekte. Erschwinglicher Wohnraum kann nur dort entstehen, wo Bauland mit geringen Planungsrisiken erschlossen werden kann. Die Realisierung von Mietwohnungen hat somit auch zersiedelnde Nebeneffekte in Form von Ausweichbewegungen der Wohneigentumsprojekte in die Peripherie.

Diese Ergebnisse basieren auf einer Masterarbeit im Master of Science in Real Estate an der Hochschule Luzern (Hänni, 2019).  Den ausführlichen Artikel „Verdichtung oder Zersiedelung in der Schweiz von 2009-2017?“ inklusive detaillierter statistischer Analysen finden Sie  im Swiss Real Estate Journal (Ausgabe No 20).

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