Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Immobilienbewertung: 6 Schritte zum Erfolg

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In der Sphäre eines Gutachters in der Immobilienwirtschaft kommen zahlreiche Themen zusammen. Zunehmende Einflussfaktoren auf die Immobilienwirtschaft im Allgemeinen und die Bewertung im Besonderen sind gekennzeichnet durch neue technologische Entwicklungen einerseits und veränderte Kundenerwartungen andererseits. Um für die Zukunft gerüstet zu sein, müssen Gutachter flexibel sein und den kommenden Trends folgen.

Gerade bei der Bewertung von Immobilien, wo Daten wie standortbezogene Mieten, demographische Daten oder planungsrechtliche Informationen noch zeit- und kostenintensiv zusammengestellt werden müssen, könnten Informationen über Big Data in Zukunft als bessere Informationsquelle dienen. Im Rahmen des „Internet der Dinge“ ist es bereits heute möglich, mit intelligenten Thermostatsteuerungen die Verbrauchsdaten eines Gebäudes zu erfassen und anzupassen, ohne vor Ort zu sein. Sogenannte „Smart Contracts“ halten Einzug in das Vertragssystem, und Gutachter können sich per Videostream das Innere einer Immobilie ansehen, ohne vor Ort gewesen zu sein. Blockchain trägt dazu bei, die Übertragbarkeit von Bewertungen zu erleichtern. Dies kann auch bedeuten, dass in Zukunft weniger stichtagsbezogene Bewertungen erforderlich sein werden, da die Kunden bestimmte Dienstleistungen intern erbringen können (RICS).

Darüber hinaus werden in der Praxis sogenannte automatisierte Bewertungsmodelle (AVMs) bereits verwendet, um Wohnimmobilien zu bewerten. Der Einsatz dieser Modelle spart in erster Linie Zeit, Geld und personelle Ressourcen. Ausserdem vereinfachen sie die Verwaltungsarbeit und die Automatisierung minimiert menschliche Fehlerquellen. Sie können jedoch eine Inspektion der Liegenschaft – sofern diese von den Aufsichtsbehörden gefordert wird – nicht ersetzen. Die Modelle für komplexere Liegenschaften (z.B. Gewerbeimmobilien) und Sonderfälle (Erbbaurechte, Bauschäden, besondere Mietvertragssituationen) verfügen derzeit oft nicht über genügend Vergleichswerte, um verlässliche Ergebnisse zu liefern, oder die relevanten Liegenschaftsdaten sind schlicht nicht verfügbar. Aus diesem Grund sind die erzielten Ergebnisse für diesen Fall noch nicht optimal. Es ist auch zu beachten, dass datenbasierte Systeme theoretisch anfälliger für Manipulationen sind und dass selbst offensichtlich unplausible Werte unbeabsichtigte Konsequenzen auslösen können, wenn die Ergebnisse ohne Überprüfung akzeptiert werden (RICS).

6 Schritte zum Erfolg:

1. Nehmen Sie Technologie an – Gutachter müssen empfänglich sein auf Änderungen, z.B. in der Art und Weise, wie Daten gesammelt werden.

2. Verbessern Sie die Kundenerfahrung – Die Erprobung von neuen Möglichkeiten der Berichterstattung kann zu besseren Ergebnissen für den Kunden führen.

3. Gewährleistung von Unabhängigkeit und Objektivität – Ohne Unabhängigkeit und Objektivität kann kein Vertrauen entstehen.

4. Vorsicht vor der Haftung – Das Risiko muss im Verhältnis zum Ertrag stehen.

5. Zeitrahmen verkürzen – Verkürzte Zeiträume sollte die Qualität nicht beeinträchtigen.

6. Entwickeln Sie Ihre Fähigkeiten – Insbesondere in den Bereichen Datenanalyse und Kundeninteraktion.

Qualität statt Quantität

Wir treten in eine Zeit folgenschwerer gesellschaftlicher Veränderungen ein, welche durch Fortschritte in der Software hervorgerufen wurden. Die Digitalisierung und andere technologische Entwicklungen werden dazu beitragen, den Bewertungsprozess zu beschleunigen. Vor einem Jahrzehnt wurden Gutachten binnen 40 Tagen erstellt. Heute werden viele Wertermittlungen innerhalb von zehn Tagen oder sogar noch schneller geliefert. Kunden fordern immer schnellere Lieferungen von Wertermittlungsberichten, um ihren Geschäftsanforderungen gerecht zu werden (z.B. aufgrund von verkürzten Zeiten zwischen Hypothekenanträgen und -angeboten). Gutachter, die schnell liefern können, verbessern das Kundenerlebnis und werden voraussichtlich mehr Aufträge erhalten. Es bleiben jedoch noch Fragen offen, wie man weiterhin Qualität, Genauigkeit und die Einhaltung von Vorschriften mit weniger Zeitaufwand sicherstellen kann.

Gutachter, Kunden und Organisationen wird empfohlen, die Diskussion fortzusetzen, zusammenzuarbeiten und auf der bestehenden Dokumentation und den Leitlinien aufzubauen, um eine Lösung dafür zu finden, was Gutachter tun können und was Kunden vernünftigerweise erwarten können.

Für weiterführende Informationen verweisen wir auf den Bericht: The Future of Valuation; RICS.

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