Bezahlbarer Wohnraum ist Teil der sozialen Verantwortung

Wenn Menschen in ungeeigneten Wohnungen leben, kann dies zu problematischen Wohnsituationen und verschiedenen Folgeproblemen führen. Gemeinden können sich zum Ziel setzen, preisgünstigen Wohnraum anzubieten, denn die eigene Wohnung bietet Privatsphäre mit ausreichend Raum zur Erholung. Doch liegt die Verantwortung für günstigen und adäquaten Wohnraum zu sorgen allein bei den Gemeinden? Im Folgenden werden Handlungsspielräume der Gemeinden und Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau aufgedeckt.

Jaqueline Andreae; Martin Barmettler 

20 Prozent des Einkommens für Miete

Der Anteil der Mietausgaben beträgt in der Schweiz seit mehr als 10 Jahren im Durchschnitt 20 Prozent des durchschnittlichen monatlichen Bruttohaushaltseinkommen. Während die Mietausgaben bei den einkommensschwachen Haushalten in dieser Zeit auf über 35 Prozent gestiegen sind, profitierten die übrigen Haushalte von stabilen prozentualen Ausgaben. Bei einem monatlichen Bruttohaushaltseinkommen ab CHF 10’000 sinkt die Belastung auf unter 15 Prozent. 10 Prozent der Haushalte geben über einen Drittel für das Wohnen aus. (Bundesamt für Statistik & Bundesamt für Wohnungswesen, kein Datum)

Ungenügende Wohnraumversorgung ist tendenziell ein urbanes Problem

Weil bezahlbarer Wohnraum Teil der sozialen Verantwortung ist, sollte bei der Erarbeitung von gemeindlichen oder städtischen Wohnstrategien das Sozialdepartement eingebunden werden. Beispielsweise hat der Gemeinderat der Stadt Bern die Direktionsdepartemente mit der Erarbeitung einer städtischen Wohnstrategie beauftragt. Im Teilbericht der Stadt Bern – Direktion für Bildung, Soziales und Sport (2017) wurden die identifizierten Problemkreise im Spannungsfeld von Wohnen und Armut beschrieben.

Auf der anderen Seite führt eine bessere Planung zu einer erhöhten Lebensqualität und somit zu Quartieraufwertungen. Diese Aufwertungen tragen zum Preisanstieg von günstigen Wohnungen bei und können zu einer Verdrängung führen, weil Mieter aus finanziellen Gründen in andere Quartiere umziehen müssen. Zudem gehen günstige Wohnungen durch Sanierungen oder Abbrüche verloren. Da nur wenige neue günstige Wohnungen gebaut werden, kann das Angebot mit der Bevölkerungsentwicklung derzeit nicht mithalten. (Stadt Bern – Direktion für Bildung, Soziales und Sport, 2017)

In Städten und Agglomerationen sind die Wohnungspreise in den letzten Jahren generell stark angestiegen. Betroffene nehmen unter Druck oft ungeeigneten oder mangelhaften Wohnraum an. Dies kann zu problematischen Wohnsituationen und verschiedenen Folgeproblemen führen. Die ungenügende Wohnraumversorgung, womit die Wohnkosten, Wohnsicherheit, Wohnungsgrösse, Wohnungsqualität und Wohnlage gemeint sind, ist tendenziell ein urbanes Phänomen. (Soziale Sicherheit CHSS, 2016)

Dem kommunalen Handeln sind Grenzen gesetzt 

Um Ziele auf dem Wohnungsmarkt zu erreichen, haben Gemeinden vielfältige Handlungsmöglichkeiten. Ein Ziel kann die Förderung von preisgünstigem Wohnraum sein. Die Gemeinde kann einerseits lenkend in den Immobilienmarkt eingreifen, indem sie planerische und rechtliche Vorgaben macht. Sie kann sich andererseits finanziell engagieren, indem sie direkte Finanzleistungen für die Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers, durch die Förderung von gemeinnützigen Bauträgern und über Mietzinsbeiträge ausrichtet oder Land günstig an Dritte verkauft. (Ernst Baser + Partner, Beck, Höppner & Thoma, 2013)

Es gibt jedoch Grenzen für den kommunalen Handlungsspielraum durch den übergeordneten gesetzlichen Rahmen. Grundsätzliche gesetzliche Vorgaben wie das Mietrecht oder die Planungs- und Baugesetze werden auf Bundes- und Kantonsebene gestaltet. Bei ihrem Handeln haben sich Gemeinden an diesen übergeordneten Vorgaben auszurichten. Der Bund und die Kantone werden auch inskünftig eine wichtige Rolle spielen bei der Steuerung des Wohnungs- und Immobilienmarkts. (Ernst Baser + Partner, Beck, Höppner & Thoma, 2013)

Gemeinnütziger Wohnungsbau als Unterstützung für benachteiligte Bevölkerungsgruppen

Gemeinnützige Wohnungen, welche von Genossenschaften angeboten werden, sind in allen Kantonen die am wenigsten verbreitete Eigentumsform. Die Anteile variieren stark. Die höchsten Anteile erreichen die Kantone Basel-Stadt mit über 11 Prozent, Zürich mit knapp 10 Prozent und Luzern mit knapp 9 Prozent. Die Genossenschaften als Anbieter von preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungen konzentrieren sich insbesondere in städtischen Kantonen. Dabei bildet die stark genossenschaftliche Abstützung in Luzern eine Besonderheit, weil der Kanton weder von einer starken Industrietradition noch von einem hohen Anteil an Bundesanstalten geprägt ist. (Wohnbaugenossenschaften Schweiz & WOHNEN SCHWEIZ, ohne Datum)

Zur Förderung des preisgünstigen und gemeinnützigen Wohnungsbaus gibt es in der Schweiz zwei Dachorganisationen: Wohnen Schweiz – Verband der Baugenossenschaften mit seinem Sitz in Luzern und Wohnbaugenossenschaften Schweiz – Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger mit Sitz in Zürich. (Wohnbaugenossenschaften Schweiz & WOHNEN SCHWEIZ, ohne Datum)

Mögliche Förder- und Finanzierungsinstrumente

Der Bundesrat hat im Januar 2017 die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» vom Mieterinnen- und Mieterverband abgelehnt mit dem Argument, dass die geforderten Massnahmen weder nötig noch realistisch seien. Er ist sich jedoch bewusst, dass das Wohnen in der Bevölkerung einen hohen Stellenwert hat und dass es für verschiedene Bevölkerungsgruppen schwierig bleibt, eine angemessene finanziell tragbare Wohnung zu finden. Deshalb hat der Bundesrat entschieden, die Ablehnung mit einem Rahmenkredit im Umfang von CHF 250 Millionen zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus zu verbinden. Damit soll der gemeinnützige Wohnungsbau seinen aktuellen Marktanteil von rund 4 Prozent längerfristig halten können. (Bundesamt für Wohnungswesen, 2017)

Der Fonds de Roulement richtet zinsgünstige Darlehen aus. Wer Kapital aus dem Fonds beantragen will, muss Mitglied beim Wohnen Schweiz – Verband der Baugenossenschaften – sein. (Bundesamt für Wohnungswesen, 2017)

Die Emissionszentrale für gemeinnützigen Wohnungsbau (EGW) ist ein weiteres wichtiges Instrument zur günstigen Finanzierung von Liegenschaften gemeinnütziger Wohnbauträger. Sie beschaffen ihre Mittel insbesondere durch die öffentliche Ausgabe von Obligationenanleihen. Die Anleihen der EGW werden von der Eidgenossenschaft verbürgt und sind mit dem bestmöglichen Rating AAA bewertet. (Bundesamt für Wohnungswesen, 2017)

Die Hypothekar-Bürgschaftsgenossenschaft (HBG) ist eine weitere Möglichkeit, um günstiges Kapital zu beschaffen. Die HBG verbürgt für Hypothekarkredite an gemeinnützige Wohnbauträger. Für die kreditgebenden Banken bildet die Bürgschaft eine zusätzliche Sicherheit und erlaubt dem Kreditgeber, eine höhere Hypothek zu gewähren und/oder wegen des geringeren Risikos günstigere Konditionen anzuwenden. (Bundesamt für Wohnungswesen, 2017)

Althaus, Schmidt & Glaser (ohne Datum) stellen in ihrer Studie «Sicherung und verbesserter Zugang zu Wohnraum für sozial benachteiligte Haushalte» folgende drei Garantiemodelle einander gegenüber:

• Verbürgung Mietkaution (Stiftung Edith Maryon)
• Solidarhaftung (Stiftung Domicil)
• Übernahme Mietvertrag (Fondation Apollo)

«Die Studie soll damit Kantone, Städte und Gemeinden unterstützen, den spezifischen Nutzen und die Grenzen von finanziellen Garantiemodellen gegenüber Vermietenden einzuschätzen. Sie zeigt auf, wie die öffentliche Hand benachteiligte Gruppen aus dem Wohnungsmarkt in diesem Bereich unterstützen kann» (S. 2).

Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau

Es gibt Irrtümer über den gemeinnützigen Wohnungsbau, die sich hartnäckig halten. Wohnbaugenossenschaften Schweiz Regionalverband Zürich (kein Datum) hat sieben Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau zusammengetragen. Darunter die folgenden:

• Wohnbaugenossenschaften sind keine privaten Eigentümer die sich in gemeinsamer Selbsthilfe zusammengetan haben und sich finanziell selbst tragen. Die meisten verpflichten sich freiwillig, einer breiten Bevölkerung und insbesondere auch darauf Angewiesenen zahlbaren Wohnraum zu bieten. Sie verpflichten sich der Kostenmiete und entziehen der Genossenschaft keinen Gewinn. (S. 1)
• Genossenschaften sind subventioniert und haben deshalb günstige Wohnungen. Genossenschaften erhalten heute in der Regel keine Subventionen der öffentlichen Hand, werden jedoch vielfältig gefördert. (S. 1)
• Gemeinnütziger Wohnungsbau = Sozialer Wohnungsbau. Nur wenn Wohnungen subventioniert werden, spricht man vom sozialen Wohnungsbau. Die durch die öffentliche Hand vergünstigten Wohnungen dürfen aber nur an Personen vermietet werden, die strenge Einkommenslimiten und Belegungsvorschriften erfüllen. (S. 2)
• Genossenschaften sind an der Wohnungsnot schuld, weil sie dem Markt Wohnungen entziehen. Dem Wohnungsmarkt wird keine einzige Wohnung entzogen, auch die Wohnbaugenossenschaften vermieten ihre Wohnungen am Markt, aber zur Kostenmiete und nicht zur Marktmiete. Mit ihren tiefen Mieten und Belegungsvorschriften helfen sie, dass die Wohnungsnot nicht noch grösser ist. Die Bodenrente wird breiter verteilt und der Volkswirtschaft stehen so mehr Mittel für den Konsum zur Verfügung. (S. 3)

Wohnflächenverbrauch im Vergleich zu Eigentum und Miete

Interessant ist der Vergleich des Flächenverbrauchs von gemeinnützigen Wohnungen, Eigentums- und konventionellen Mietwohnungen. Wenig überraschend fällt der Pro-Kopf-Wohnflächenverbrauch im gemeinnützigen Sektor geringer aus als bei konventioneller Miete oder im Eigentumsbereich. In grossen Kernstädten unterscheiden sich Miet- und Genossenschaftswohnungen in ihrer Grösse nicht, im ländlichen Raum weisen Mietwohnungen jedoch im Schnitt 12 Prozent mehr Wohnfläche auf. Für gemeinnützige Wohnungen gibt es weiterhin einen deutlichen Preisvorteil gegenüber Mietwohnungen. Es wohnen überproportional viele Personen mit geringen finanziellen Ressourcen in gemeinnützigen Wohnungen. (sotomo GmbH, Hermann, Nowak & Bosshard, 2017)

Die Genossenschaftswohnungen sind ähnlich wie die Mietwohnungen meistens mit 3 bis 4 Zimmern ausgestattet, weisen jedoch im Schnitt eine 8 m² kleinere Wohnfläche auf.

Der Effekt, dass grosse Wohnungen unternutzt sind, gilt am wenigsten für gemeinnützige Wohnungen. Belegungsvorschriften erzielen bei Baugenossenschaften den angestrebten Effekt. Der Quadratmeterpreis von Genossenschaftswohnungen nahm seit 2000 stärker zu als jener von Mietwohnungen. (sotomo GmbH, Hermann, Nowak & Bosshard, 2017)

Eigentumswohnungen erreichen ihre maximale Grösse in grossen Agglomerationen. In diesem Siedlungstyp wird das Eigentumssegment vermehrt durch Personen geprägt, die sich offenbar trotz höherer Bodenpreise grosse Wohnungen leisten können. (sotomo GmbH, Hermann, Nowak & Bosshard, 2017)

Berlin will einen Mietpreisdeckel

Bezahlbarer Wohnraum betrifft nicht nur die Schweiz. Der rot-rot-grüne Berliner Senat will einen fünfjährigen Mietenstopp einführen. Die Mieten deckeln, weil die Mieten in der Metropole weiter erheblich steigen. (Toller, 2019)

Der Mietpreisdeckel soll in ganz Berlin für 5 Jahre für alle Wohnungen gelten. Ausgenommen sind Neubauten und sozialer Wohnungsbau. Der Mietpreisdeckel besagt, dass alle Mieten konstant bleiben sollen, egal wie niedrig oder wie hoch sie aktuell sind. Es darf keine Mieterhöhung mehr stattfinden. Bei Mieterwechseln darf nur die bisherige Miete verlangt werden. (Toller, 2019)

Ein radikales Verbot von Mieterhöhungen hat es in anderen Ländern schon im vergangenen Jahrhundert gegeben. In New York, Spanien und Portugal hat man das schon mal probiert. In New York zum Beispiel griff die US-Regierung während des Zweiten Weltkriegs in die Miethöhen ein, als es zu Wohnungsknappheit kam. Der spätere Versuch und die Hoffnung, die niedrigen Mieten wieder an das Marktniveau angleichen zu können, waren gescheitert. Es kam zu massiven Fehlentwicklungen im Wohnungsmarkt. Dazu kam der fortschreitende Verfall der Bausubstanz. Gerade einmal die Hälfte der Wohnungen unter Mietkontrolle war überhaupt rentabel und die Häuserpreise fielen enorm.

Fazit 

Derzeit leben rund 90 Prozent der Schweizer Haushalte günstiger in ihren vier Wänden als die 1/3-Regelung vorgibt.

Für die restlichen 10 Prozent der Schweizer Haushalte stellen Gemeinde, Städte, Genossenschaften, Stiftungen aber auch private Personen und Organisationen verschiedene Förderinstrumente und/oder vergünstigte Wohnungen zur Verfügung. Die gezielte Förderung von armutsbetroffenen Haushalten wirkt unmittelbar und gezielt.

Eine staatliche Regulierung der Mietzinsen, eine flächendeckende Förderung oder ein Mindestanteil an bezahlbaren Wohnungen ist weder zielführend noch notwendig. Statt Verbote und Beschränkungen sind neue Wohnformen eine mögliche Lösung. Erste Ideen wurden bereits erfolgreich umgesetzt.

Bezahlbarer Wohnraum ist eben auch Teil der eigenen Verantwortung.

Dieser Beitrag ist während eines Projektes der Studierenden des MAS Immobilienmanagement entstanden.

Wollen auch Sie nächstes Jahr dabei sein? 

Erfahren Sie mehr an einer unserer Infoveranstaltungen in Zürich und Rotkreuz.

Das könnte Sie ebenfalls interessieren:

Entdecken Sie die Welt des Immobilienmanagements und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den MAS Immobilienmanagement und andere Angebote zum Thema Immobilien. Gerne beantworten Ihnen Prof. Dr. Markus Schmidiger und Prof. Dr. John Davidson vom IFZ Ihre Fragen.

Quellen:

Althaus, E., Schmidt, M. & Glaser, M. (ohne Datum). Sicherung verbesserter Zugang zu Wohnraum für sozial benachteiligte Haushalte. Finanzielle Garantiemodelle gegenüber Vermietenden. Eine Studie im Rahmen des Nationalen Programms zur Prävention und Bekämpfung von Armut in der Schweiz. Bern: Bundesamt für Sozialversicherungen. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/02_Wie_wir_wohnen/22B_Wohnen_und_Armut/Schlussbericht_Finanzielle_Garantien_17_07_10_final.pdf.download.pdf/Schlussbericht_Finanzielle_Garantien_17_07_10_final.pdf

Bundesamt für Statistik BFS & Bundesamt für Wohnungswesen BWO (kein Datum). Anteil der Haushalte nach Mitbelastungsklassen 2006-2016. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/16_Zahlen_und_Fakten/164_Mietbelastung/anteil_der_haushaltenachmietbelastungsklassen.pdf.download.pdf/anteil_der_haushaltenachmietbelastungsklassen.pdf

Bundesamt für Statistik BFS & Bundesamt für Wohnungswesen BWO (kein Datum). Durchschnittliche Mietbelastung nach Einkommensklassen 2006-2016. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/16_Zahlen_und_Fakten/164_Mietbelastung/durchschnittlichemietbelastungnacheinkommensklassen.pdf.download.pdf/durchschnittlichemietbelastungnacheinkommensklassen.pdf

Bundesamt für Wohnungswesen (2017). Bericht über die Ergebnisse der Vernehmlassung zum Bundesbeschluss über einen Rahmenkredit zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.newsd.admin.ch/newsd/message/attachments/49465.pdf

Bundesamt für Wohnungswesen (2017). Botschaft zur Volksinitiative «Mehr bezahlbarer Wohnraum» und zu einem Bundesbeschluss über einen Rahmenkredit zur Aufstockung des Fonds de Roulement zugunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/03_Wohnungspolitik/31_Wohnungspolitik_Bund/MVI/20180307_Botschaft_VIMBW_und_FdR_D_pdf.pdf.download.pdf/20180307_Botschaft_VIMBW_und_FdR_D_pdf.pdf

Ernst Baser + Partner., Beck, L., Höppner, C. & Thoma, M. (2013). Preisgünstiger Wohnraum. Ein Baukasten für Städte und Gemeinden. Grenchen: Bundesamt für Wohnungswesen. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/01_Wohnungsmarkt/15_Studien_und_Publikationen/Forschungsberichte/preisguenstiger_wohnraum-einbaukastenfuerstaedteundgemeinden.pdf.download.pdf/preisguenstiger_wohnraum-einbaukastenfuerstaedteundgemeinden.pdf

Hochschule Luzern – Wirtschaft & Inderbitzin, J. (2018). Regionale Ansätze zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums. Grenchen: Bundesamt für Wohnungswesen BWO. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/dam/bwo/de/dokumente/03_Wohnungspolitik/38_Studien_und_Publikationen/Forschungsberichte/Regionale_Ansaetze_Bericht_DE.pdf.download.pdf/Regionale_Ansaetze_Bericht_DE.pdf

sotomo GmbH, Hermann, M., Nowak, M. & Bosshard, F. (2017). Gemeinnütziges Wohnen im Fokus. Ein Vergleich zu Miete und Eigentum. Grenchen: Bundesamt für Wohnungswesen. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bwo.admin.ch/bwo/de/home/Wohnungsmarkt/studien-und-publikationen/gemeinnuetziges-wohnen.html

Soziale Sicherheit CHSS (2016). Wohnversorgung armutsbetroffener und -gefährdeter Haushalde. Bundesamt für Sozialversicherungen BSV. Abgerufen am 29.11.2019 von https://soziale-sicherheit-chss.ch/artikel/wohnversorgung-armutsbetroffener-und-gefaehrdeter-haushalte/

Stadt Bern – Direktion für Bildung, Soziales und Sport (2017). Bezahlbarer Wohnraum für Armutsbetroffene. Problemanalyse und Lösungsansätze für die Stadt Bern aus Sicht der Direktion BSS. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.bern.ch/themen/gesundheit-alter-und-soziales/bezahlbarer-wohnraum-fuer-armutsbetroffene/ftw-simplelayout-filelistingblock/bericht-bezahlbarer-wohnraum-fur-armutsbetroffene.pdf

Toller, A. (2019). Wohnungsmarkt: Vom Ausland lernen: Bloss kein Mietpreisdeckel! Wirtschaftswoche. Abgerufen am 29.08.2019 von https://www.wiwo.de/finanzen/immobilien/wohnungsmarkt-vom-ausland-lernen-bloss-kein-mietpreisdeckel/24458408.html?xing_share=news

Wohnbaugenossenschaften Schweiz Regionalverband Zürich (kein Datum). Die 7 Irrtümer zum gemeinnützigen Wohnungsbau. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.wbg-zh.ch/wp-content/uploads/7_irrtuemer.pdf

Wohnbaugenossenschaften Schweiz & WOHNEN SCHWEIZ (ohne Datum). Der gemeinnützige Wohnungsbau in der Schweiz. Ein Gewinn für die ganze Gesellschaft. Abgerufen am 19.05.2019 von https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=1&ved=2ahUKEwiByNzMn6jiAhWPwqYKHQhAC9IQFjAAegQIBRAC&url=https%3A%2F%2Fwww.bwo.admin.ch%2Fdam%2Fbwo%2Fde%2Fdokumente%2F01_Wohnungsmarkt%2F14_Gemeinnuetzige_Wohnungen%2Fder_dritte_weg_imwohnungsbau.pdf.download.pdf%2Fder_gemeinnuetzige_wohnungsbau_in_der_schweiz.pdf&usg=AOvVaw3sZ7-U4w7T9axUQ3qoIcI6