Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Der richtige Standortentscheid ist mehr als die halbe Miete

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Eigenheime sind ökologisch gut ausgestattet, aber überwiegend schlecht erschlossen. Professionelle Vermieter bringen erneuerbare Energien hingegen an nachhaltige Lagen oder kompensieren fehlende Möglichkeiten mit Fernwärme. Dies ergeben laufende Analysen von 500’000 baubewilligten Wohnungen der letzten 10 Jahre (Baublatt-Artikel vom 17. Mai hier).  

Christian Kraft, Hochschule Luzern

Um wirtschaftlich und nachhaltig zu investieren, müssen Entwickler und Eigentümer Um-und Neubauinvestitionen an die richtigen Standorte lenken. Dass dies in den letzten zehn Jahren insgesamt nicht gelungen ist, zeigt die geografische Verortung von projektierten Wohnungen gemäss Baubewilligungen des Docu Media Bauinfo-Center. Gut 500’000 neu geplante oder bewilligungspflichtig sanierte Wohnungen konnten verortet werden. Nur 38% dieser Wohnungen sind gut bis sehr gut mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen.

Im Neubau erstaunt besonders der markante Unterschied zwischen Mietwohnungen und selbstgenutztem Wohneigentum. Zwar spiegeln die Zahlen die Stadt-Land-Struktur der Segmente wider. Doch dass zu 79% an sehr gut erschlossenen Lagen Mietwohnungen entstehen, und zu 63% an sehr schlecht erschlossenen Lagen Wohneigentum, überrascht dennoch. Diese Relationen sind auch bei Ausschluss von 10’000 Kleinprojekten und Einfamilienhäusern stabil.

Hinsichtlich energetisch-technischer Ausstattung trumpfen Eigenheime jedoch auf: Gut 70% aller neuen Eigenheime dürften mit Wärme aus Geothermie, sonstigen Wärmepumpenanlagen oder Solarheizungen versorgt werden. Im Mietwohnungssegment sind dies 58% der neuen Wohnungen. Ganz deutlich gelingt es bei Mietwohnungen jedoch viel besser, adäquate Technologien mit guten Lagen zu vereinen. Erneuerbare Energien nehmen mit der Erschliessungsqualität leicht zu, mit Ausnahme sehr dichter zentraler Standorte. Doch hier spielen Mietwohnungsprojekte ihre Grösseneffekte voll aus und nutzen Fernwärmeangebote (siehe Abbildung).

Abbildung: Verteilung von 300’000 Neubauwohnungen (2009-2018) nach Erschliessung und Heizsystemen:

Quelle: Baublatt/Bauinfo-Center Docu Media, Hochschule Luzern

Innerhalb des Segmentes neuer Mietwohnungen lassen sich die geografischen Anlagestrategien der Eigentümer ablesen. Grosse institutionelle Investoren können durch eine professionelle Auswahl sehr zentraler und gut erschlossener Lagen mit hoher Verdichtung überzeugen. Wohnbaugenossenschaften bewegen sich ebenfalls deutlich im positiven Bereich, jedoch nicht im gleichen Masse wie stark auf Zentrumslagen fokussierte Investoren. Auch im Entwicklungsmarkt zeichnen sich klare Muster ab: Entwickler mit starkem Fokus auf den institutionellen Wohnungsbau wählen sehr gut erschlossene Standorte. Bei Entwicklern mit stärkerem Fokus auf Stockwerkeigentum fällt das Ergebnis durchwachsen aus. Auch hier bestätigt sich erneut, dass sich an den bestens erschlossenen Lagen die Mietwohnungen durchsetzen. Professionelle Investoren tragen mit ihrem klaren Fokus auf Mietwohnungen an sehr gut erschlossene Lagen also insgesamt deutlich zur Nachhaltigkeit im Wohnungsmarkt bei.

Den vollständigen Beitrag finden Sie hier (Baublatt vom 17.5.2019)

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Den Konferenzflyer finden Sie hier.

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