Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Chancen und Hürden einer globalen Diversifikation

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Aufgrund des Anlagenotstands und der Late-Cycle-Erscheinungen im Heimmarkt — gepaart mit einer positiven Performance respektive Wachstumserwartungen hinsichtlich des NOI (Net Operating Income) bei direkten und indirekten internationalen Immobilienanlagen ist ein zunehmender Trend der globalen Ausrichtung von Immobilieninvestitionen zu beobachten.

Prof. Dr. John Davidson, Hochschule Luzern und Dr. Casper Studer, Ernst und Young AG

Ein Blick in die Vergangenheit wird auch hier für vielerlei Schweizer Anlagestiftungen und Pensionskassen die Argumentation einer zunehmend globalen Diversifikation stärken: insbesondere in Anbetracht von Realitäten wie derjenigen, dass sich der Wert eines im Jahr 2003 getätigten Investments in den MSCI World Real Estate Index unter Berücksichtigung der positiven Währungseffekte (USD/CHF) bis heute fast vervierfacht hätte. Rückblickend hatten also — wie so oft — Investoren mit einem überdurchschnittichen Scharfsinn für globalpolitische und makroökonomische Entwicklungen sowie entsprechendem Mut zur risikogerechten Umsetzung von Anlagezielen am meisten vom positiven Trend globaler Immobilieninvestitionen profitiert.

Abbildung 1: Übersicht über die Performance nicht kotierter Immobilienanlagen

Die Nachhaltigkeit eines Einstiegs in verschiedene Märkte muss jedoch gut überlegt sein, insbesondere spielt dabei die Wahl des jeweiligen Investment-Managers eine bedeutende Rolle; die Zyklen einzelner Immobilienmärkte — mit besonderem Augenmerk auf die strategische Allokation von Kapital — sind im gegenwärtigen Marktzyklus von besonderer Bedeutung. Als willkommener Nebeneffekt der zunehmenden Globalisierung von Immobilien-Investment-Märkten dürfen die erfolgreiche Lancierung zahlreicher internationaler Produkte von Schweizer Anbietern sowie die zunehmende Professionalität und ein breiteres Angebot globaler Anlagevehikel wahrgenommen werden. Mit einer Fortführung dieses Trends ist im momentanen Marktumfeld durchaus zu rechnen.

Chancen einer globalen Diversifikation

Durch eine internationale Immobilieninvestitionsstrategie können Schweizer Investoren ihr investierbares Universum markant ausweiten. Zwar ist das Investitionsuniversum nicht unendlich, dennoch ist es für den Anleger möglich, mit dem nötigen Know-how zeitnah ein global diversifiziertes Portfolio aufzubauen. Primär verfolgen Schweizer Investoren Diversifikationfikationsziele im Ausland. Zusätzlich wollen diese Ziele mit einem optimalen Rendite-Risiko-Profil erreicht werden. Internationale Immobilienanlagen sind auch mit einem erweiterten und attraktiveren Risiko-Rendite-Spektrum verbunden.

Während für gewisse internationale Investoren eine stärkere internationale Ausrichtung des Immobilienportfolios primär zu einer Reduktion des Risikos führt, besteht für Schweizer Investoren ein Renditeoptimierungspotenzial. So ist es einer Schweizer Pensionskasse beispielsweise möglich, durch Investitionen in Schwellenländer oder in Value-Added-Objekte in wachstumsstarken Städten eine Renditeoptimierung zu erreichen. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass global gesehen in verschiedenen Ländern und Sektoren in Europa, Asien und auch Amerika von einem attraktiven Mietwachstum respektive von einem Wachstum des Reingewinns (Net Operating Income, NOI) ausgegangen werden kann. Das Endresultat wird stets auch durch Währungseffekte beeinflusst, wobei Letztere – insbesondere im Interesse einer nachhaltigen Diversifikation — nicht gleich zu Beginn als Argument gegen globale Immobilienanlagen verwendet werden sollten.

Stolperstein: Herdenverhalten bei Investoren und Fonds-/ Investment-Managern

Investoren wie auch Fondsmanager verhalten sich mehrheitlich zyklisch. Es ist ein gewisses Herdenverhalten zu beobachten. Dieses führt oft dazu, dass am Ende eines Zyklus von Core vermehrt in Value-Added oder Opportunistic investiert wird. Diese Umschichtungen sind zu beobachten und genau zu analysieren. Momentan sind wieder vermehrt Umschichtungen von Core in Value-Added festzustellen. Der Vergleich zur Finanzkrise ist jedoch nicht zutreffend, da unter anderem der Leverage auf relativ tiefem Niveau verharrt.

Tabelle 1: Übersicht über die Performance nicht kotierter Immobilienanlagen

Tabelle 2: Übersicht über performancekotierte Immobilienanlagen

Um dem genannten Herdenverhalten entgegenzuwirken, eignet sich eine Streuung der Investitionen nach geographischen Regionen und Immobilienarten. Dabei gilt es besonders die jeweiligen regionen- bzw. länderspezifischen politischen, mikro- und makroökonomischen Risiken zu beachten. Der Einsatz moderner Portfoliotheorien gilt — in Anlehnung an die Gesamtstrategie der Asset-Allokation — nach wie vor als zielführende Ausgangslage einer jeden Analyse. Eine ausgewogene Beimischung nicht kotierter Anlagevehikel dürfte sich angesichts von deren Performance (siehe Tabelle 1 und 2) als besonders prüfenswert erweisen. In Anbetracht der Performance von Vorsorgeeinrichtungen in anderen Ländern, besonders in den USA, scheinen hierzulande noch einige ungenutzte Möglichkeiten offen. Letzten Endes stellt sich vor diesem Hintergrund gegenwärtig die Frage, ob Scharfsinn, Engagement und Mut auch in Zukunft mit einer höheren Prämie belohnt werden.

Dieser Artikel ist in der Ernst&Young Real Estate News erschienen.

Interessiert an performancekotierten Immobilienanlagen? Dann erfahren Sie mehr zu dem Thema bei der diesjährigen Konferenz „Indirekte Immobilienanlagen – Chancen und Risiken im In- und Ausland“ am 20.09.2018 am IFZ in Zug.

Die jährliche IFZ Konferenz beschäftigt sich mit indirekten Immobilienanlagen im In- und Ausland. Für institutionelle und private Investoren bieten indirekte Immobilien im In- und Ausland interessante Anlagemöglichkeiten. An dieser Konferenz werden die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten aufgezeigt und diskutiert.

Experten beantworten unter anderem folgende Fragen:

  • Welche Einflüsse werden den Schweizer Immobilienmarkt bewegen?
  • Was sind die Erfahrungen von Schweizer Investoren mit ausländischen Immobilienanlagen?
  • Welche Vorteile haben ausländische Immobilienanlagen?
  • Welche Erkenntnisse für künftige Allokationen können aus den Erfahrungen abgeleitet werden?

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