14. Mai 2018

Was die Digitalisierung für Immobilieninvestoren bedeutet (1/3)

Prof. Dr. Markus Schmidiger, Leiter CC Immobilienmanagement Hochschule Luzern
Dr. Christian Kraft, Studienleiter CC Immobilienmanagement Hochschule Luzern

Technologische Neuerungen waren und sind häufig Auslöser von Entwicklungsschüben und Umwälzungen in Wirtschaft und Gesellschaft. Diese machen auch vor der Immobilienwirtschaft nicht halt und Immobilieninvestoren sehen sich zunehmend mit der Digitalisierung konfrontiert. Wer als Immobilieninvestor die Einzeltrends bei Wohn-, Geschäfts- und Spezialimmobilien verschläft, kann mittelfristig immer weniger marktgängige Flächen anbieten. Deshalb sind zukünftig insbesondere „digital-denkende» Mitarbeiter mit entsprechenden Kernkompetenzen von Bedeutung.

Teil 1 (von 3)

1. Einleitung: Wieso es diesmal wirklich anders ist

Das Thema Digitalisierung dominiert zurzeit die Diskussion in Wirtschaft, Politik und Gesellschaft. Das Spektrum reicht von Weltuntergangsszenarien über das «Ende der Arbeit» bis zu rosaroten Zukunftsbildern. Viel wird mit Schlagworten argumentiert, auf allen Ebenen ist grosse Verunsicherung spürbar. Berater und Software-Hersteller wittern das grosse Geschäft. Im medialen Hype um die neuesten Entwicklungen ist es nicht einfach, den Überblick zu behalten. Der vorliegende Bericht fasst die wichtigsten Themen und Trends zusammen. Im Fokus stehen weniger die neuesten Gadgets, sondern es werden – mit Blick auf Immobilieninvestoren – Einflüsse und mögliche Auswirkungen aktueller digitaler Entwicklungen aufgezeigt und eingeordnet.

Ein Blick zurück

Um die Jahrtausendwende sollte die Wirtschaft bereits einmal digital neu erfunden werden. Alles war vermeintlich anders. Die grossen Träume der Dotcom-Euphorie platzten 2001 jedoch unvermittelt. Viele der damaligen Start-ups gingen Konkurs, die Börsen stürzten ab, Investoren verloren viel Geld. «Back to normal» hiess danach die Devise. Solidität und gute alte Tugenden waren wieder gefragt. Wieso sollte es diesmal anders sein?

Um diese Frage beantworten zu können, lohnt sich ein Blick zurück in die Geschichte. Die grossen gesellschaftlichen und ökonomischen Revolutionen der Vergangenheit beruhten in der Regel auf einem Zusammentreffen neuer Technologien, neuer Infrastrukturen und neuer Energieformen, was dazu führte, dass sich die Art und Weise, wie Menschen lebten, produzierten und miteinander kommunizierten grundlegend veränderte.

Die Buchpresse in Kombination mit dem Aufkommen der Wind- und Wassermühlen ermöglichte Martin Luther Anfang des 16. Jahrhunderts die schnelle und günstige Verbreitung seiner Ideen, die zur Reformation führten. Die Möglichkeit, Informationen günstig, schnell und breit verfügbar zu machen, trug in der Folge massgeblich zum Niedergang von Aristokratie und Klerus bei und damit zum Aufkommen von Städten, Bürgertum und Handwerkern.

Die Erfindung der Dampfmaschine führte Ende des 18. Jahrhunderts zu einer auf Kohle als Energieträger basierenden Wirtschaft. Die Eisenbahn wurde das neue, schnelle und verlässliche Transportmittel. Dampfgetriebene Maschinen ermöglichten die Automatisierung ganzer Industriezweige und führten rasch zur Substitution menschlicher Arbeitskraft durch Maschinen, zuerst sehr markant in der Textilindustrie, später in allen anderen Branchen. Dank der schnellen Verbindung zwischen Städten erlebten diese einen grossen Aufschwung.

Die zweite «industrielle Revolution» basierte einerseits auf der Verwendung von Öl als neuem, breit verfügbarem, günstigem und einfach transportierbarem Energieträger, andererseits eröffnete die Erfindung der Telefonie völlig neue und schnelle Kommunikationsmöglichkeiten, was erneut zu grossen wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umwälzungen führte. Die Möglichkeit, sich individuell im Auto fortzubewegen, stand im Einklang mit den Individualisierungstendenzen der Gesellschaft. Das schnell entstehende Strassennetz ermöglichte die Entstehung von «Suburbia» und verursachte die Stadtflucht.

Revolutionspotential der aktuellen Basisinnovationen

Aktuell und in den kommenden Jahren erreichen die drei Basisinnovationen Computertechnologie, Internet und regenerative Stromerzeugung einen Reifegrad, der bereits zu markanten Durchbrüchen geführt hat und zu weiteren führen wird. Zusammen mit den Datenströmen, die sie erzeugen und verarbeiten, werden sie mit grosser Wahrscheinlichkeit grundlegende Veränderungen unserer Gesellschaft und unseres Wirtschaftssystems, die durchaus mit den grossen Revolutionen der Vergangenheit vergleichbar sind. Gewisse Tendenzen sind bereits erkennbar und damit in gewisser Weise auch prognostizierbar. Konkret lässt sich der aktuelleStand der drei Basistechnologien wie folgt zusammenfassen:

1. Die Computertechnologie hat in den letzten Jahren massiv an Leistung und Benutzerfreundlichkeit zugelegt. Speicherplatz, Geschwindigkeit und Komplexität zu lösender Aufgaben stellen heute keine grossen Herausforderungen mehr dar. Komponenten wurden derart verkleinert, dass sie mittlerweile auf kleinstem Raum verwendet werden können. Benutzerschnittstellen sind so intuitiv und vielfältig, dass die Bedienung sogar von ungeschulten Personen problemlos vorgenommen werden kann. Dank der Entwicklung undVerwendung mobiler Devices für viele Anwendungen wurde mittlerweile eine weitgehendeOrtsunabhängigkeit erreicht, die vorher kaum vorstellbar war. Die Möglichkeit, grosse Datenmengen systematisch zu untersuchen, macht in Form von «Machine Learning» und «Artificial Intelligence» nicht mehr nur der Muskelkraft, sondern auch der Intelligenz vonMenschen Konkurrenz.

2. Die Übertragungskapazitäten des Internets wurden in den letzten Jahren derart gesteigert, dass mobil bereits fast die gleiche Leistung zur Verfügung steht wie stationär. Mit der weltumspannenden Vernetzung wurden Cloud-Speicher und Cloud-Rechner möglich, die von jedem Standort Zugriff auf fast unbeschränkte Daten und Rechnerleistungen erlauben und es so Unternehmen ermöglichen, ihre Strukturen virtuell und dezentral aufzubauen. Mit dem anstehenden Ausbau des «Internet of Things» wird es zudem möglich, dass auch Gegenstände vollautomatisch Informationen untereinander austauschen. Distanzen und Informationsmengen sind damit so gut wie irrelevant geworden, da Daten weltweit überall verfügbar und beinahe kostenlos übertragbar sind.

3. Mit der Energiewende und dem weltweiten Ausbau der Solarenergie steht die Menschheit vor einem neuen Energiezeitalter. Die Leistungen von Solarpanels steigen laufend, während die Preise massiv sinken, so dass davon auszugehen ist, dass elektrische Energie künftig praktisch unbeschränkt und zu sehr tiefen Preisen zur Verfügung stehen kann. Insbesondere deshalb, weil sich parallel dazu auch die Speichertechnologien weiterentwickeln und vergünstigen.

Die Kombination dieser drei Basisinnovationen eröffnet völlig neue Möglichkeiten für Interaktions-, Entwurfs- und Produktionsprozesse. Gemeinsam dürften sie eine Veränderungskraft erreichen, die mit den letzten «industriellen Revolutionen» vergleichbar ist. Es wäre naiv anzunehmen, dass dies nicht auch zu wirtschaftlichen und gesellschaftlichen Umwälzungen führen wird.

2. Digitale Schlüsseltechnologien

Die aktuelle Entwicklung ist atemberaubend. Kaum eine Woche vergeht, in der nicht neue technologische Möglichkeiten und darauf basierende Lösungen und Start-ups angekündigt werden. In der allgemeinen Aufregung, die durch Medien, Hersteller und Investoren geschürt wird, droht allerdings der Blick für das Wesentliche verloren zu gehen. Nachstehend deshalb ein Überblick über die für die Immobilienbranche wichtigsten Schlüsseltechnologien, deren Stand der Entwicklung sowie mögliche künftige Einflüsse auf die unterschiedlichsten Bereiche der Immobilienbranche.

Virtual Reality

Die 3D-Darstellung von virtuellen Welten hat sich mit der Computerspieltechnologie schon länger weit entwickelt und ist uns allen geläufig. Sie hat mittlerweile einen Stand erreicht, der einen sehr breiten Einsatz ermöglicht. Für wenige Franken kann etwa das Google Cardboard gekauft werden, um mit dem Smartphone dreidimensionale Welten zu erforschen. Sowohl die Visualisierung von geplanten Projekten (inklusive Walkthrough, Simulation von Sonnenstand, Verbindung mit der Aussenwelt etc.) als auch die Aufnahme und Darstellung von existierenden Objekten, inklusive deren Umwandlung in maschinenlesbare 3D-Modelle mit einer Genauigkeit von plus/minus zwei Zentimetern, sind heute für wenige hundert bis tausend Franken machbar und damit im Massenmarkt angekommen. Sie liefern insbesondere in den Bereichen Planung und Vermarktung grosse Hilfen.

Augmented Reality

Augmented Reality ist seit dem Pokemon-Go-Hype allen ein Begriff. Hier wird (häufig auf Smartphones mithilfe von Location-based Services) die reale Umwelt durch virtuelle Objekte angereichert. Damit können etwa Büroräume im Rohbau mit der fertig ausgebauten Ansicht überlagert, Bedienungsanleitungen oder technische Informationen eingeblendet, auf der Baustelle Masse und Materialinformationen angezeigt oder im fertigen Gebäude die Wegführung gekennzeichnet werden. Mit dem Einsatz intelligenter Datenbrillen können auch Techniker notwendige Informationen und Remote Support direkt eingeblendet und auf das zu bearbeitende Objekt projiziert erhalten. Auf der Baustelle, in der Vermarktung und im Betrieb/Facility Management ergeben sich die grössten Anwendungsfelder.

Sensoren/Internet of Things (IoT)

Smarte Sensoren erfassen Zustände von Maschinen oder der Umwelt, können diese weiterleiten, idealerweise auch Informationen empfangen und Massnahmen auslösen. Sensoren werden immer kleiner, mächtiger, vielseitiger, verlässlicher und vernetzter. Damit lassen sich aus der Ferne Zustände und Leistungen überprüfen und das Verhalten von Objekten kann gesteuert werden. In der Maschinensteuerung sind heute bereits viele Anwendungen insbesondere auch zur sogenannten «Preventive Maintenance» im Einsatz. Sensoren liefern Unmengen von Daten. Werden diese ausgewertet und analysiert, können neue Schlüsse gezogen und Muster erkannt werden. Damit lassen sich sowohl in der Planung als auch im Betrieb Optimierungen erreichen.

Im Immobilienbereich zeigen sich im Zusammenhang mit Smart Home, Energieeffizienz und Smart City vielfältige Anwendungsfälle. Auch Assistenzsysteme für ältere oder behinderte Bewohner werden immer häufiger. Aufgrund der unterschiedlichen Innovationszyklen unterstützt das einen Trend zu stärkerer Trennung von «Core» und «Shell» – zunehmend auch im günstigen Mietwohnungssegment. Aber auch in der Planung und im Facility Management ergeben sich grosse Potentiale.

3D-Druck

Beim 3D-Druck als sogenannt generatives Verfahren werden Produkte, Modelle oder Werkzeuge dreidimensional schichtweise aufgebaut. Die notwendigen Informationen kommen direkt aus einem Datenmodell des Computers.

Abb. 1: Auswirkungen der Schlüsseltechnologien auf die Immobilienbranche im Überblick

Mittlerweile ist 3D-Druck mit einer Vielzahl von Materialien möglich. Mit 3D-Druck sind hochindividuelle Einzelanfertigungen in der Losgrösse 1 möglich. Heute wird er einerseits zum Prototypendruck etwa in der Automobilindustrie oder im Modellbau, aber auch in der Serienfertigung in der Medizin- und Zahntechnik eingesetzt. In der Immobilienbranche sind verschiedenste Anwendungen denkbar: Modelle können einfach und schnell gedruckt werden, Ersatzteile für Maschinen und Einrichtungen können direkt vor Ort nachgedruckt werden, was die Lagerhaltung für die Hersteller reduziert. Bereits werden jedoch auch ganze Häuser oder Bauelemente für Häuser gedruckt oder Tragkonstruktionen optimiert, so dass mit deutlich weniger Material die gleichen Tragwerte erreicht werden. Sollte sich der 3D-Druck breit durchsetzen, wird dies Auswirkungen auf die Standortattraktivitäten haben. Einerseits ist mit Reshoring-Tendenzen zu rechnen, wenn die Arbeitskosten immer weniger Anteil an den Produktkosten haben und die Transportkosten noch stärker in den Vordergrund rücken. Andererseits ist zu erwarten, dass vor allem Ersatzteile nicht mehr in grossen Mengen auf Lager, sondern bei Bedarf dezentral erstellt werden.

Artificial Intelligence/ Advanced Data Analytics

Künstliche Intelligenz ist ein weitreichender Begriff und klingt nach Zukunftsmusik. Doch in erster Linie geht es um Lerneffekte aus Datenmustern und sich selbst optimierende Technologien. Selbstlernende Systeme sind Realität und werden einen erheblichen Einfluss vor allem auf Produkte und Prozesse haben. So wie Online-Shops Produktvorschläge aus dem Kaufverhalten heraus generieren, lassen sich Immobilienangebote auf Basis des Suchverhaltens von Interessenten automatisch massschneidern. Aus den vielen, durch das Internet of Things generierten Daten lassen sich Muster ableiten, die zur Selektion und Optimierung von Maschinen, Konstruktionen und Prozessen dienen können. Durch die Erforschung ästhetischer Präferenzen sind auch kreative Prozesse wie die architektonische Gestaltung und Optimierung vor dieser Entwicklung nicht gefeit. Generell ist erkennbar, dass mit Advanced Data Analytics immer mehr White-Collar- Tätigkeiten automatisiert werden können. Selbststeuernde Transportmittel Selbststeuernde Transportsysteme – als Überbegriff für selbstfahrende Fahrzeuge und Drohnen – sind bereits heute im Einsatz und werden sich relativ kurzfristig breitflächig durchsetzen. Sie nehmen Einfluss auf langfristige Standortselektionen und werden die Stadtentwicklung zukünftig signifikant beeinflussen. Vor allem die Möglichkeit, im kleinräumigen öffentlichen Verkehr auf ein Schienennetz verzichten und den Durchfluss der Strassen massiv erhöhen zu können, wird neue Quartiere in den Erreichbarkeitsfokus rücken. Die erfolgreichen Versuche mit selbstfahrenden Postautos im Wallis zeigen aber auch das Potential zur Erschliessung dezentraler Regionen auf. Aus Sicht der Logistik wird besonders mit der Feinverteilung auf der letzten Meile experimentiert.

Bau-, Logistik- und Bewirtschaftungsprozesse werden durch diese Technologie massiv verändert und mit der Marktreife von teilautonomen Systemen werden immer mehr Bereiche von Infrastruktur und Verkehr erobert werden.

Building Information Modelling (BIM)

BIM ist eine softwarebasierte Technologie zur digitalen Modellierung von Gebäuden in der Planung, im Bau und im Betrieb. Dem Ausmass an Daten und Informationen, die mit dem BIM-Modell verknüpft werden, sind dabei kaum Grenzen gesetzt. BIM erhöht die Planungs- und Gebäudetransparenz enorm und ermöglicht es mehreren Planungsteams, gleichzeitig am Modell zu arbeiten. Darin liegt auch eine der grössten Herausforderungen:Die Gebäudemodellierung erfolgt parallel und nicht sequentiell wie im klassischen SIA-Prozess. Das erfordert ein Umdenken im Prozess und eine hohe Flexibilität sowie Daten und Software-Affinität der involvierten Teams. Die drei grössten Vorteile der Planung im BIMProzess sind erstens eine höhere Kostensicherheit von Bauwerken, zweitens die Möglichkeit der Life-Cycle-Optimierung ab Planung und drittens die Fehlerminimierung auf der Baustelle. BIM an sich bildet jedoch lediglich die bestehenden Prozesse mit den aktuellen digitalen Hilfsmitteln ab. Die grosse Revolution in der Planung wird dann erfolgen, wenn (dank BIM) eine Vielzahl von Entwürfen und ausgeführten Bauten in der Cloud zur Analyse durch Artificial Intelligence und Advanced Data Analytics zur Verfügung stehen werden. Das wird die Arbeit des Architekten grundlegend verändern.

Robotik

Roboter sind bereits marktreif und werden mit dem Einsatz selbstlernender Strukturen immer mächtiger und vielseitiger einsetzbar. Als Kundenschnittstelle sind sie heute schon in Banken und Hotels im Einsatz. In Japan werden die ersten Betreuungsroboter für ältere Personen eingesetzt. Ausgereifte Robotik auf der Baustelle dürfte vorerst noch die Ausnahme bleiben. Sensorik, Elektronik und Feinmechanik sind sehr anfällig und unter unkontrollierbaren Witterungseinflüssen noch zu wartungsintensiv und teuer. Im Bereich der Vorfabrikation spielt die automatisierte Produktion jedoch bereits heute eine entscheidende Rolle.

Nanotechnologie und intelligente Materialien

Intelligente Materialien sind multifunktional, können ihre Eigenschaften verändern und passen sich an die Umgebung an. Intelligente Materialien wurden bereits in der Luft- und Raumfahrt eingesetzt. Die Forschung mit Nanopartikeln setzte Ende der 1980er-Jahre zusammen mit der Miniaturisierung in der Computertechnologie ein. Sie ermöglicht heute die Erstellung von Materialien, deren Eigenschaften gezielt durch die Zusammenmensetzung kleinster Elemente beeinflusst werden. Die Nanotechnologie hat einen grossen Einfluss auf die Bau- und Immobilienbranche. Nicht nur Baumaterialien können mit gewünschten Eigenschaften optimiert werden, sondern der ganze Bewirtschaftungsprozess kann durch selbstreinigende oder kratzfeste Oberflächen oder Scheiben optimiert werden. Zusätzlich werden diese Technologien auch zur Energieoptimierung elektrischer Systeme eingesetzt.

Location-based Services

Dank GPS-Sensoren, die heute in praktisch jedem mobilen Gerät eingebaut sind, können dem Nutzer Informationen und Dienste angeboten werden, die auf seinen aktuellen Standort zugeschnitten sind. Das ermöglicht es nicht nur, die aus dem Auto bekannten Navigationssysteme auf viele weitere Anwendungen auszudehnen, es lassen sich beispielsweise auch Standorte von Autos, Personen oder Materialien verfolgen bzw. das Verhalten von Personen erfassen und auswerten, was in der Verkehrsplanung oder im Einzelhandel interessant sein kann. Auf Baustellen ist für GPS-gestützte Maschinen mittlerweile eine Genauigkeit von wenigen Zentimetern erreicht. Im Verkehr sind die ersten berührungslosen Bezahlsysteme im Einsatz. Location-based Services werden sowohl den Bau als auch den Betrieb von Gebäuden beeinflussen.

Blockchain/Distributed Ledger

Eine Blockchain ist eine kontinuierlich erweiterbare Liste von Datensätzen, die mittels kryptografischer Verfahren miteinander verkettet sind. Sie ist nicht auf einem einzelnen Server gespeichert, sondern wird über mehrere Server verteilt geführt. Damit lassen sich beliebig viele dezentrale Buchführungssysteme betreiben, die nachvollziehbar und nicht manipulierbar sind. Das Vertrauen wird so quasi ins System eingebaut und man kommt ohne Mittelsperson aus. Zurzeit ist das System vor allem für Kryptowährungen bekannt. Grundsätzlich kann aber über beliebige Inhalte Buch geführt werden. Dadurch, dass keine Mittelsperson gebraucht wird, können die Transaktionen automatisiert werden. Damit eignet sich die Technologie zur Dokumentation aller Arten von Transaktionen. Mittels sogenannter «Smart Contracts» können z. B. alle relevanten Aspekte rund um Immobilientransaktionen abgebildet werden, vom Grundbucheintrag über das Handling von Schuldbriefen bis zur Finanzierung.

Erste Länder sind aktuell daran, ihre Grundbücher auf Blockchain umzustellen. Aber auch im Kontext des Internet of Things sind viele Anwendungen denkbar. Gerade in diesem Bereich, woes häufig um Micropayments geht, ist die Automatisierung bei gleichzeitiger Revisionssicherheit besonders wichtig.

Plattformen und Portale

Ein Grundcharakteristikum der digitalen Wirtschaft ist die Automatisierung von Marktprozessen auf Plattformen. Bekannte Beispiele dafür sind etwa Immobilienmarktplätze, eBay oder Amazon. Allen gemeinsam ist, dass sie den Informationsfluss und die Transparenz erhöhen sowie die Transaktionskosten senken. Damit werden Akteure, die bisher vor allem von der Informationsvermittlung gelebt haben, ausgeschaltet und Firmen oder Privatpersonen direkt miteinander verbunden. Diese «Plattform-Economy» führt zu grossen Verschiebungen bei Geschäftsmodellen, Kräfteverhältnissen und Einkommensströmen. Damit können sie Märkte grundlegend verändern, wie an den Beispielen Amazon, Uber oder AirBnB ersichtlich ist. Plattformen lassen geografische Grenzen fallen und ermöglichen häufig auch Privaten den Markteintritt. Damit führen sie zu intensiverem Wettbewerb. In der Immobilienbranche haben sich in der Immobilienvermittlung (Immoscout, Homegate), in der Ausschreibung (Olmero), in der Mieterinteraktion (Allthings) und andernorts Portale bereits gut durchgesetzt. Es ist zu erwarten, dass sich diese Tendenz nochmals massiv verstärkt.

In der nächsten Woche folgt Teil 2/3 der dreiwöchige Serie «Was die Digitalisierung für Immobilieninvestoren bedeutet » zum Thema Veränderungen in Wirtschaft und Gesellschaft durch Digitalisierung.

Dieser Artikel entstand als Diskussionsbeitrag für die Pensimo Management AG.