Strategische und operative Potenziale im Immobilienmanagement

Der schweizerische Immobilienbesitz ist breit gestreut. Insbesondere kleinere und mittlere Bestände werden zu wenig professionell geführt. In schwierigeren Märkten ist eine «Hands-off»-Delegation an Dritte nicht mehr unbedingt zielführend. Gleichzeitig steht der Bewirtschaftungsbranche ein Innovationsschub bevor.

Markus Schmidiger

Die Immobilie als Anlageklasse hat in der jungen Vergangenheit eine wahre Renaissance erlebt. Viele Pensionskassen haben in den letzten Jahren ihre Immobilienquote auf 20–25 Prozent gesteigert.

Auch Privatinvestoren fragen vermehrt Immobilien nach, vor allem in Form von Mehrfamilienhäusern. Neben den grossen institutionellen Anlegern gibt es überraschend viele kleinere und mittlere Portfolien in privater Hand. Privatinvestoren mit Immobilien im Wert von CHF 50–500 Mio. sind keine Seltenheit. Auch mittlere und kleinere Pensionskassen verfügen häufig über Immobilienportfolien in dieser Grössenordnung. Die Hochschule Luzern kam bei verschiedenen Untersuchungen zur Führung der Immobilienbestände zu interessanten Ergebnissen.

Grossinvestoren haben in den letzten Jahren Kompetenzen ausgebaut

Generell kann festgestellt werden, dass grössere Investoren mit einem Bestand von über CHF 500 Mio. in den letzten Jahren ihre Kompetenzen ausgebaut haben. Personelle Ressourcen sowohl im Portfoliomanagement als auch in Transaktions- und Entwicklungsabteilungen wurden ausgebaut. Mit Hilfe von Portfoliomanagement- Systemen hat etwa die Hälfte die Datenhoheit internalisiert, so dass sie mit der eingesetzten Bewirtschaftungsorganisation «auf Augenhöhe» verkehren können1. Dementsprechend sind vermehrt klare Vorgaben und intensive Diskussionen in der Führung von externen Dienstleistern wie etwa Property Managern zu beobachten. Zielvorgaben für Marktmieten und Objektstrategien, Benchmarking der Kosten und Ergebnisse verbreiten sich zunehmend.

Kleine und mittlere Investoren zu wenig professionell aufgestellt

Anders sieht die Situation bei kleineren Pensionskassen und vielen Privatinvestoren aus. Obwohl sie tendenziell einen älteren Immobilienbestand aufweisen, der mehr Aufmerksamkeit und Führung verlangen würde, verfügen sie häufig nicht über die notwendigen Kompetenzen und Systeme. Weder sind klare Objektstrategien beobachtbar, noch haben sie längerfristige Unterhalts- und Sanierungsstrategien oder klare Vorgaben an die Bewirtschaftung betreffend Marktmieten und weiterer wichtiger Eckdaten. Auch laufende Objektbewertungen mit damit verbundener Zukunftsplanung finden nur teilweise statt.

«Hands-off»-Führung des operativen Geschäfts ungenügend

Im Gegensatz zu Aktien, bei denen der Investor keinen Einfluss auf den Geschäftsverlauf nehmen kann, erfüllen Immobilien und Immobilienmärkte in geradezu idealtypischer Weise viele Voraussetzungen, die dazu geeignet sind, sich aufgrund strategischer Vorgehensweisen Konkurrenzvorteile und Überrenditen zu sichern.

Das bedeutet jedoch, dass der Investor sich nicht als passiver, primär auf optimierte Kapitalallokation fokussierter Kapitalanleger positioniert, der möglichst viele Aufgaben delegiert, sondern sich als strategisch denkender und handelnder Unternehmer begreift. Empirische Studien zeigen, dass nur auf hohe Einkommen (Net Cashflows) ausgerichtete Strategien nachhaltig eine risikoadjustierte Überperformance zu generieren vermögen. Damit kommt demKompetenzaufbau in der Betriebsphase eine überragende Bedeutung zu. Interessanterweise sind die Effekte einer überdurchschnittlich guten «Property Selection» (Einkaufs- und Verkaufsstrategie) nicht nachhaltig, während hohe Entwicklungsaktivitäten sogar einen negativen Einfluss auf die risikoadjustierte Performance haben.

Der Auswahl und Führung des Property Managers kommt dementsprechend eine sehr grosse Bedeutung zu. Umso mehr überrascht es, wie wenig sich viele Eigentümer um die operative Führung kümmern:

Nur 73 Prozent der grossen und 60 Prozent die kleinen Objektbesitzer geben ihren externen Partnern Vorgaben zur Objektstrategie. Die übrigen überlassen das Schicksal der Immobilie dem Talent und Interesse des Bewirtschafters. Lediglich 30 Prozent der grossen und sogar nur 18 Prozent der kleinen Objektbesitzer machen Vorgaben zum Soll-Mietzins.5 Beziehungen zu Bewirtschaftern sind häufig über lange Zeit gewachsen. Die Resultate werden nur wenig in Frage gestellt. Ein Wechsel ist selten, das Vertrauen gerade von privaten Eigentümern sehr gross.

Digitalisierung wird den Anbietermarkt aufmischen

Eine aktuelle Erhebung zeigt, dass Bewirtschafter betreffend Digitalisierung deutlich zurückhaltender sind als andere Sparten der Immobilienbranche.

Dies erstaunt insbesondere deshalb, da sich die Bewirtschaftungsbranche aufgrund klar etablierter Prozesse und stabilen, langfristigen Kundenbeziehungen optimal für Prozessoptimierungen aller Art anbieten würde. Die Zurückhaltung betrifft sowohl die Organisation, den Einsatz digitaler Instrumente als auch die Mitarbeiterführung und Weiterbildung. Gleichzeitig glauben die Bewirtschafter jedoch, dass sich die Geschäftsmodelle und insbesondere die Kundenbeziehungen stark ändern werden: Ein interessanter Gegensatz.

Momentan ist die Prozesskette in vielen Bereichen noch von sehr vielen Medienbrüchen gekennzeichnet, welche grosses Effizienzsteigerungspotential aufweisen. Sowohl in der Mieterselektion als auch bei der Wohnungsübergabe, Mängelbehebung und Rechnungsstellung können durch den bevorstehenden Einsatz digitaler Mittel grosse Effizienzgewinne erreicht werden. Onlineplattformen, wie sie etwa in Deutschland im Zusammenhang mit der Einführung des Bestellerprinzips entstanden sind, zeigen, wie einfach und effizient eine durchdachte, online optimierte Mieterselektion sein könnte. In der schweizerischen Bewirtschaftungspraxis sind diese Prozesse jedoch noch kaum angekommen. Auch in der Interaktion mit den Mietern steckt sehr viel Optimierungspotential durch digitale Unterstützung.

Erste Anbieter von entsprechenden Hilfsmitteln (wie etwa Allthings) zeigen, wo die Reise hingehen könnte: Quartier-Kommunikationsplattformen werden in die bestehenden Systeme eingebunden und vereinfachen sämtliche Informations- und Kommunikationsprozesse rund um Wohnen und Arbeiten.

Grosse Firmen wie Wincasa oder Privera und auch Softwareanbieter wie Garaio investieren massiv in die Digitalisierung. Die externen Kundennutzen- und internen Effizienzgewinne werden in Kürze spürbar werden. Dem dadurch entstehenden Druck werden viele alteingesessene, kleingewerblich strukturierte Betriebe nur schwer widerstehen können. Allerdings ist gerade auch von Seiten privater Eigentümer eine grosse Loyalität ihrem Bewirtschafter gegenüber festzustellen.

Schwierigere Märkte verlangen mehr Nähe zum Asset

Das Marktumfeld der letzten 20 Jahre war in der Schweiz sehr positiv für Immobilieninvestoren und Immobilienmanager. Es scheint, dass zurzeit sowohl bei kommerziellen Flächen als auch bei Mietwohnungen eine Trendwende stattfindet, der Markt nicht mehr alles absorbiert und individuelle Fehlleistungen bestraft werden. Um für diese härteren Zeiten gewappnet zu sein und auch dann noch bestehen zu können, ist ein anderes Denken und Handeln gefordert. Eigentümer müssen sich stärker engagieren, näher an ihre Immobilien und Mieter rücken und auch von ihrem Bewirtschafter mehr fordern.

Dazu müssen sie sich ihm gegenüber allerdings auch als kompetenten, informierten und engagierten Partner präsentieren können.

Der Beitrag ist in der ersten Ausgabe 2018 zur Marktübersicht «Anbieter im Property Management» erschienen.

Literatur:

Trübestein, M.: Real Estate Investment und Asset Management in der Schweiz. Studienergebnisse 2017. Verlag IFZ: Zug, 2017.

Bühlmann, R., Hürzeler, M., Stäger, P.: Direkte Immobilienanlagen bei Pensionskassen in der Schweiz. Masterarbeit an der Hochschule Luzern. Zug, 2009 (unveröffentlichte Studie).

Michell, P., Bond, S.: Property strategy in a modern world: Alpha Hunting or Beta Grazing. IPD/IPF Property Strategies Conference, 2007.

Bühlmann, R., (2009). Neuere Daten stehen nicht zur Verfügung. Beobachtung lassen jedoch darauf schliessen, dass sich die Werte insbesondere bei den kleineren Beständen nicht wesentlich erhöht haben dürften.

Schmidiger, M., Kempf, C.: Digitalisierungsbarometer 2017. In: Schmidiger, M. et.al. (Hg.) Digitalisierungsbarometer – Die Immobilienbranche im digitalen Wandel. Verlag IFZ: Zug, 2017.

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