Das Ende der lebendigen Städte?

Amazon, Zalando und weitere Onlineshops werden immer mehr zum bevorzugten Einkaufskanal. Klassische Detailhändler geraten je nach Branche zunehmend unter Druck. Insbesondere Bücher- und Kleiderläden spüren die Online-Konkurrenz stark. Aber auch Elektronikgeräte werden mehr und mehr im Internet gekauft.

Nur für den reinen Einkauf muss man sich nicht mehr aus dem Haus bewegen: Im Internet ist heute praktisch alles problemlos rund um die Uhr und von überall her bestellbar. Die von vielen Händlern angebotene Rückgabegarantie erleichtert den Einkauf zusätzlich. Zalando ist seit einigen Quartalen profitabel. Das zeigt, dass die Rechnung auch bei hohen Rückgabequoten aufgehen kann und die online-Konkurrenz nicht so schnell wieder verschwinden wird. Immer mehr stationäre Einzelhändler kämpfen aufgrund des Margendrucks und von Umsatzrückgängen ums Überleben.

Läden müssen sich neu erfinden und geschickt das stationäre Geschäft mit dem online-Geschäft verbinden. Nicht alles wird jedoch ins Internet abwandern. Im Gegenteil: Auch reine Online-Geschäfte fangen an, Läden zu eröffnen. Amazon hat kürzlich die Nahrungsmittelkette „Whole-Foods“ gekauft und ist auch sonst daran, eigene Geschäfte zu eröffnen. Auch weitere Unternehmen haben gemerkt, dass eine gewisse physische Präsenz beim Kunden positiv ist. Eines ist all diesen sogenannten Multichannel-Strategien gemeinsam: Sie führen dazu, dass wesentlich weniger Läden gebraucht werden und diese meist mit deutlich weniger Fläche auskommen.

Ein aktives Strassenleben war seit jeher ein Kennzeichen lebendiger Städte. Apple konzipiert und bezeichnet seine Läden mittlerweile als „Marktplätze“, in Anlehnung an die „Agora“, den Fest-, Versammlungs-  und Marktplatz der frühen griechischen Städte. Wenn Läden und ganze Standorte überleben wollen, müssen sie sich in Zukunft an diesen Konzepten orientieren und sich noch mehr auf die Erlebnisse konzentrieren, die online nicht oder nur sehr schwer geboten werden können: persönliche Kontakte, sensorische Erlebnisse, Zugehörigkeit und Austausch.

Der Wandel des stationären Detailhandels hat weitreichende Konsequenzen für den Immobilienmarkt: Der verminderte Flächenbedarf führt dazu, dass an guten bis sehr guten Standorten eine qualitative und quantitative Verdichtung stattfinden kann. Innenstädte wie Luzern, Zürich oder grössere Shoppingcenter wie das Glattcenter oder Sihcity können auf der gleichen Fläche wesentlich mehr Auswahl und Erlebnisdichte anbieten und diese auch noch mit Zusatzangeboten wie Gastronomie, Kino und weiteren Unterhaltungselementen kombinieren. Sie werden demzufolge immer attraktiver und mehr Kunden und Shops anziehen.

Weniger gut gelegene, kleinere Standorte demgegenüber haben mehr und mehr Mühe, überhaupt noch Mieter zu finden und Kunden anzuziehen. Die einst beliebten Erdgeschossflächen bleiben zunehmend leer, die Strassen ohne Passanten, das Dorfleben erlischt. Sind es heute vor allem von der Abwanderung betroffene Bergdörfer, die darum kämpfen, dass zumindest ein letzter Dorfladen erhalten bleiben kann, wird diese Tendenz in Zukunft vermehrt auch auf kleinere und mittlere Städte übergreifen. Selbst Höngg, ein durchaus attraktiver und gut besiedelter Stadtteil von Zürich klagt seit einiger Zeit über Attraktivitätsverlust, Lädelisterben und das Ausbleiben von Passanten.

Wie können Städte ihre Lebendigkeit erhalten, wenn der Einzelhandel so wie wir ihn kennen nicht mehr existieren wird? Die lebendige Nachbarschaft ist der Ort, wo sich Leute begegnen, Ideen austauschen und der soziale Zusammenhalt entsteht. Je mehr sich Aktivitäten in die virtuelle Welt verlegen, um so mehr werden diese Räume wichtig.

Auf der Angebotsseite entstehen neue Formate. Pop-Up-Stores und sich mehr auf das online  schwer vermittelbare persönliche Erlebnis ausgerichtete Shops sorgen für neuen Wind. Davon profitieren aber wiederum primär die Standorte mit noch intakter Frequenz. Nicht nur die Retailer, sondern auch Behörden und Immobilienbesitzer sind gefordert, sich zusammen zu tun und gemeinsam Strategien zu überlegen, wie der Ort attraktiviert werden kann.

Wie es nicht geht, zeigt die Zuger Altstadt: Um den Anwohnern in den teuren Wohnungen Ruhe zu gönnen wurde eine Erdgeschossfläche nach der anderen in Büros oder Wohnungen umgewandelt. Was vor zwanzig Jahren noch ein lebendiger, attraktiver Begegnungsort mit vielen Restaurants, Boutiquen, Läden und Gallerien war, ist heute ein schmuckes aber lebloses Disneyland, das dank dem Seenachtsfest und der Jazznight wenigstens zwei Mal im Jahr wachgeküsst wird.

In der digitalen Wirtschaft kann die Arbeit überall erledigt werden. Gleichzeitig verschmelzen in der neuen Generation private und öffentliche Räume immer mehr: Kaffees sehen aus wie Wohnzimmer und werden zum trinken, essen, arbeiten und interagieren genutzt, das Home Office wird vom Coworking-Space abgelöst. Steigende  Wohnkosten treiben die Bewohner in immer kleinere Wohnungen. Annehmlichkeiten, die früher privat waren, werden zunehmend geteilt.

Der Google-Think-Tank „Sidewalk Labs“, der sich mit der Zukunft von lebenswerten Städten befasst, entwickelt vor diesem Hintergrund schon fast sozialistisch anmutende Empfehlungen: Die Städte sollen Immobilieneigentümer mit einer Strafsteuer oder ähnlichen Massnahmen dazu bringen, ihre Erdgeschossräumlichkeiten publikumsorientierten Nutzungen zur Verfügung zu stellen. Aktivitäten wie Kinderkrippen, Seniorentreffpunkte, Künstlerateliers, Begegnungszentren und weitere würden sich ansiedeln und wieder vermehrt Leben bringen. Damit könnten auch Restaurants und Nachbarschaftsläden wieder angesiedelt werden und überleben. Das Dorfzentrum könnte zu seiner ursprünglichen Begegnungsfunktion zurückfinden.

Immobilienbesitzer, Einzelhändler und Behörden sind in der Pflicht. Im Interesse aller müssen gemeinsame, übergreifende Konzepte erarbeitet und umgesetzt werden.  Gegebenenfalls können auch Systeme entwickelt werden, um sich untereinander für weniger rentable Leistungen im Interesse der Attraktivierung zu entschädigen.

Dieser Artikel erschien am 30.9.2017 als Kolumne in der Neuen Luzerner Zeitung.

Das könnte Sie ebenfalls interessieren:
Entdecken Sie die Welt des Immobilienmanagements und erfahren Sie alles Wissenswerte rund um den MAS Immobilienmanagement und andere Angebote zum Thema Immobilien. Gerne beantworten Ihnen Prof. Dr. Markus Schmidiger und Prof. Dr. John Davidson  vom IFZ Ihre Fragen.