Entstehung von Agios und Disagios bei der Kapitalerhöhung von Immobilienfonds

Grundsätzlich kann ein Immobilienfonds jederzeit eine Kapitalerhöhung durchführen und neue Anteile ausgeben. Bei der Festsetzung des Emissionspreises gibt es aber gemäss KAG/KKV einige Regeln zu beachten. Des Weiteren entstehen bei einer Kapitalerhöhung Agios oder Disagio, also das Verhältnis aus der Differenz zwischen Marktpreis und Emissionspreis und dem Emissionspreis.

Bei der Berechnung des Emissionspreises gibt es zwei Methoden. Bei der ersten Methode dient der Nettoinventarwert (NAV) als Berechnungsgrundlage. Zusätzlich werden die Ausgabekommissionen und die real anfallenden Nebenkosten für die geplante Immobilieninvestition aufgeschlagen. Im zweiten Verfahren dient wiederum der NAV als Basis. Anstatt der real anfallenden Nebenkosten werden aber die nicht-real anfallenden Nebenkosten aufgeschlagen. Diese werden aus den durchschnittlich effektiv angefallenen Kosten aus der Vergangenheit berechnet und werden ins Verhältnis zur Kapitalerhöhung gesetzt. Der Hauptunterschied der beiden Verfahren liegt in der Höhe der erwarteten Liegenschaftstransaktionskosten auf die Investoren. Da in der ersten Methode die effektiv anfallenden Kosten belastet werden, bezahlen alle Anleger ihren Anteil. Bei der zweiten Methode hingegen entsteht ein Verwässerungseffekt, da die vergangenheitsorientierten Kosten nicht mit den effektiv anfallenden Kosten übereinstimmen. Dieser Verwässerungseffekt fliesst in die Berechnungen der Agios bzw. Disagios ein.

Ein Berechnungsbeispiel und weitere Ausführung sind hier zu finden.

Im nächsten Schritt werden die neuen Anteile den bestehenden Investoren angeboten. Diese entscheiden, ob sie ihr Bezugsrecht ausüben möchten oder ob sie diese verkaufen möchten. Die Bezugsrechte von börsenkotierten Fonds werden ebenfalls an der Börse gehandelt. Im Gegensatz dazu werden Bezugsrechte von nicht-börsenkotierten Fonds werden diese über die Depotbank gehandelt.

Dieser Artikel wurde von Christoph Widmer verfasst und entstand im Rahmen des Master of Advanced Studies „Immobilienmanagement“ an der Hochschule Luzern. Der gesamte Artikel kann hier aufgerufen werden.

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