Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Haus kaufen ohne eigenes Geld!

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Von Prof. Dr. Andreas Dietrich

Mit der grossen Schlagzeile „Haus kaufen ohne eigenes Geld!“ hat die Bild-Zeitung kürzlich ihre Leser zum Kauf der Zeitung (und von Immobilien) animieren wollen. Was man da liest, scheint auf den ersten Blick ein schönes Weihnachtsgeschichtchen zu sein. Aber nur auf den ersten Blick.

„Kaufen statt mieten! Wer clever recherchiert, kann das jetzt auch ohne Erspartes schaffen“. (…) Bild stellt Menschen vor, die ihr neues Zuhause komplett über einen Kredit finanziert haben.“ So lautete der vielversprechende Header eines kürzlich erschienenen Artikels der Bild Zeitung (siehe Abbildung 1)

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Abbildung 1: Schlagzeile von Bild

Im Artikel wird die Geschichte und Situation der Familie Pelz aus Bayern vorgestellt. Die beiden knapp über 30jährigen Yvonne und Andreas Pelz wohnen derzeit noch in einer 95m2 grossen Wohnung in Augsburg und bezahlen dafür eine Miete von 750 Euro im Monat. Bald kann die junge Familie mit ihren beiden Kindern aber in ein neues Eigenheim mit grossem Garten ziehen. Der monatliche Verdienst der Familie ist zwar derzeit nur 3‘500 Euro und Ersparnisse (sprich: Eigenkapital) sind überhaupt nicht vorhanden. Trotzdem fanden sie für den Kauf dieses Hauses für rund 200‘000 Euro einen Kreditgeber. Die örtliche Sparkasse hat zwar abgelehnt – irgendeinen Kreditgeber findet man jedoch offenbar immer. Ein Hypothekenvermittler hat schlussendlich das gewünschte 10 Jahres-Darlehen zu einem Zinssatz von 3.5% (plus 3.3% Tilgung) zur Verfügung stellen können (von welcher Bank der Kredit zur Verfügung gestellt wurde, ist nicht bekannt). Anschliessend rechnet die Bild Zeitung vor, dass die Belastung mit 710 Euro/Monat geringer ist als die derzeitige Miete in der Höhe von 750 Euro. Kalkuliertman die Nebenkosten von rund 300 Euro/Monat ein, wird es bereits enger. Würde man noch die Unterhaltskosten berücksichtigen (oder gehören solch unromantische ökonomische Überlegungen nicht zu einer schönen Geschichte?), sieht die Rechnung dann definitiv anders aus – und wird es dann wohl auch langsam eng für die Familie Pelz. Für die nächsten 10 Jahre ist das Ehepaar Pelz optimistisch. Ihr Anschlusskredit wird ja erst in zehn Jahren benötigt und sie „hoffen dass sich bis dahin die Zinsen nicht allzu stark erhöht haben“…

Heterogene Immobilienmärkte in Deutschland

Wenn immer ein solcher Artikel publiziert wird, lohnt es sich, sich  mit der Preisentwicklung der Immobilien im entsprechenden Land zu beschäftigen und der Frage nachzugehen, ob solche Geschichten Vorboten einer Immobilienblase sind. Diese Frage wird tatsächlich auch schon in verschiedenen deutschen Medien thematisiert. Man scheint sich aber insgesamt einig zu sein, dass derzeit (noch) kein Anlass zu grosser Sorge besteht. Gemäss dem Jahreswirtschaftsbericht der Bundesregierung beispielsweise ist „trotz eines Anstiegs der Immobilienpreise in einigen Ballungsräumen eine gesamtwirtschaftliche Immobilienpreisblase nach Einschätzung der Bundesregierung im Projektionszeitraum nicht zu erwarten“. Auffällig in Deutschland ist tatsächlich, dass sich die Immobilienpreise im Bundesdurchschnitt nicht stark erhöht haben. An einigen Landstrichen geht der teilweise zu beobachtbare Boom bisher vollständig vorbei: In weiten Teilen Ostdeutschlands, aber auch in ländlichen Gegenden im Westen, ziehen die Menschen weg. Die Immobilienpreise in vielen zentralen Gebieten sind hingegen in den letzten Jahren sehr stark gestiegen. Ebenso sind in den ersten neun Monaten des Jahres 2013 so viele neue Wohnungsbauten genehmigt wie seit neun Jahren nicht mehr. Nichtsdestotrotz scheint die Gefahr aber derzeit gemäss verschiedenen Artikeln noch überschaubar.

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Abbildung 2: Entwicklung der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland

Leichte Entwarnung gibt es übrigens auch in Bezug auf die Bild-Zeitung: Zwei Tage nach dem oben zitierten Artikel wurde ein neuer Artikel gedruckt mit dem Titel „Schuldenfalle Immobilienkauf – Wenn Käufer auf einem Schuldenberg sitzen bleiben.“

Ende Gut, alles gut?

Das Beispiel der Familie Pelz ist für mich ein Paradebeispiel für Personen, welche bei einer solchen Investition zu wenig langfristig denken, (zu) knapp kalkulieren und sich nach einer langen Phase von tiefen Zinsen nicht mehr vorstellen können, dass die Zinsen eines Tages wieder steigen werden. Solange das Zinsniveau auf dem tiefen Niveau verharrt, werden solche (und andere ähnlich situierte) Familien noch einigermassen gut leben können. Steigen die Zinsen an, werden wir wohl leider (mit einer bestimmten Zeitverzögerung) erleben, dass verschiedene Personen ihre Zinslast nicht mehr bezahlen und damit ihre Immobilie nicht mehr halten können (oder gibt es dann ein staatliches Bailout für Immobilienbesitzer?). Verstärkte Eigenmittelvorschriften, wie wir sie in der Schweiz haben, helfen aber, dieses Problem zu verringern. Es bleibt zu hoffen, dass sich dadurch auch die Konsequenzen eines Zinsanstiegs im Rahmen halten.

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