Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Und wieder sind die Ausländer schuld: Scheingefecht Lex Koller

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Seit 1983 können Ausländer in der Schweiz nur sehr eingeschränkt Grundstücke kaufen. Wohnungen können nur gekauft werden, wenn tatsächlich in der Schweiz Wohnsitz genommen wird, Mehrfamilienhäuser können überhaupt nicht gekauft werden, Gewerbeobjekte sind dagegen frei erwerbbar.

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Der Bundesrate hat kürzlich beschlossen, die Lex Koller auch nach der Annahme der Zweitwohnungsinitiative beizubehalten. Er hat Angst, dass bei einer Aufhebung der Lex Koller zu viel ausländisches Kapital in den Schweizer Immobilienmarkt fliessen und die Preise noch weiter in die Höhe treiben könnte.

Eine Parlamentariergruppe fordert nun, dass der freie Zugang ausländischer Investoren zu Gewerbeliegenschaften nicht mehr möglich sein soll. Die Anliegen und Argumentationen zeigen eine eklatante Unwissenheit über wirtschaftliche Zusammenhänge. Es lohnt sich, ein wenig genauer hinzuschauen.

Ausländer können schon heute Wohneigentum in der Schweiz nur erwerben, wenn sie hier auch Wohnsitz nehmen. Eine Aufhebung der Wohnsitzpflicht würde im heutigen Umfeld wahrscheinlich dazu führen, dass mehr Ausländer eine Wohnung kaufen, um ein „pied à terre“ in der sicheren Schweiz zu haben. In Ferienorten würde das durch die Zweitwohnungsinitiative und Kontingente teilweise verhindert, nicht jedoch  in den Agglomerationen wie Zürich, Zug oder Luzern, wo die Wohnungspreise hoch sind, die Zweitwohnungsinitiative jedoch nicht greift. Die Beibehaltung dieser Regelung macht somit Sinn. Die Praxis zeigt, dass die Wohnsitzpflicht tatsächlich durchgesetzt wird. Verschiedentlich haben Gerichte in letzter Zeit Rückabwicklungen von unrechtmässigen Käufen durch Ausländer verfügt.

Gewerbeflächen sind bereits heute für Ausländer frei erwerbbar. Ausser zwischen 2006 und 2007 haben ausländische Käufer nie eine dominante Stellung im Markt eingenommen. Allerdings haben sie in Nischen durchaus wichtige Impulse zu setzen vermocht: Für Entwicklungen wie Andermatt, Walensee, Bürgenstock konnten keine Schweizer Investoren, bzw. Entwickler gewonnen werden. Ohne ausländische Investoren wären diese Projekte nicht zu Stande gekommen. Marode Hotels wurden von Ausländern gekauft und mit hohem Aufwand neu positioniert. Schweizer waren auch da nicht zu gewinnen. Ausländische Investoren sind häufig bei problematischen Immobilien mit Finanzierungs- oder anderen Problemen involviert, für die sich keine schweizer Investoren finden lassen. Im Bereich von Revitalisierungen oder Gewerbe- und Industrieliegenschaften hat der schweizer Markt noch grosse Potentiale. Hier gibt es, wie in der Hotellerie und im Bereich der „grünen Gebäude“, im Ausland teilweise hervorragendes Know-How. Darauf sollte nicht verzichtet werden.

Vollends realitätsfremd ist das populistische Argument, Ausländer würden Gewinne erzielen, ohne einen Beitrag an die Infrastruktur zu bezahlen: Immobilienerträge und –gewinne werden in der Schweiz immer am Ort der Immobilien besteuert.

Die Attraktivität des schweizer Immobilienmarktes für ausländische Investoren wird überschätzt. Ausländisches Kapital sucht meist wesentlich höhere Renditen als sie die Schweiz bieten kann. In Asien und vielen weiteren Ländern finden sie das auch tatsächlich. Die Schweiz kann für solche Investoren immer nur eine kleine „Sicherheitsbeimischung“ sein. Mit den verschärften Geldwäschereiprüfungen und Steuerauflagen ist das „renditelose parkieren“ von Geldern für immer weniger Ausländer möglich und interessant.

Die Preise sind primär im Wohnbereich gestiegen, in den Ausländer gerade nicht investieren konnten. Im Gewerbebereich hat eine wesentlich tiefere Preissteigerung stattgefunden. Sollten die Preise wieder einmal sinken, was im Bürobereich teilweise bereits der Fall ist, können ausländische Investoren dämpfend wirken. Und wenn die Pensionskassen aufgrund des hohen Anteils von Pensionären ihre Investments in einigen Jahren reduzieren müssen, sind Käufer notwendig.

Die Verschärfungsdiskussion hat nichts mit dem Grundproblem der hohen Wohnkosten und des knappen Wohnraums zu tun. Wer dafür sorgen will, dass ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht, richtet sein Augenmerk darauf, dass schneller, günstiger und konzentrierter gebaut werden kann. Vereinheitlichung von Bauordnungen, Verschlankung von Vorschriften und Bewilligungsprozessen, Beschleunigung der Einsprachenbearbeitung wirken wesentlich besser als der Ausschluss von ausländischen Investoren. Vernünftige Aufzonungen, die dazu führen, dass im urbanen Raum konzentrierter gebaut werden und damit mehr Wohnraum zur Verfügung gestellt werden kann, sind erfolgsversprechender. Der Entwurf zur neuen Bau- und Zonenordnung der Stadt Zürich ist ein katastrophales Beispiel, wie es nicht gemacht werden soll. Glücklicherweise gehen die Kantone Zug und Luzern mit ihren Entwicklungsplanungen einen intelligenteren Weg.

Anstelle eines unsinnigen „Ausländerbashings“ sollen wir besser in unserem eigenen Garten aufräumen. Die Potentiale sind wesentlich grösser.

Dieser Beitrag erschien am 14.12.2014 als Kolumne in der Neuen Luzerner Zeitung.

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