Immobilienmanagement am Institut für Finanzdienstleistungen Zug – IFZ

Wie sich der Einzelhandel verändert – und was das für die Immobilien bedeutet.

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Die Einzelhandelsindustrie verändert sich zur Zeit sehr dynamisch. Einzelhändler können sich nicht mehr auf die alten Rezepte verlassen, wenn sie auch in Zukunft noch erfolgreich sein wollen. Nur 4 der 10 grössten US-Retailers von 1990 waren auch 2012 noch unter den Top-Ten. Die anderen wurden ersetzt durch Newcomers, die sich den neuen Gegebenheiten besser anpassen konnten. Diese Dynamik wird in Zukunft noch an Geschwindigkeit gewinnen.

Kundenservice_Einzelhandel_02.jpg.336x0Wahrscheinlich wird es nicht so dramatisch werden, wie verschiedene online-Gurus wähnen, die den Tod des stationären Einzelhandels voraussagen. Der Stationäre Einzelhandel wird nicht verschwinden, aber er wird seine Formate dramatisch anpassen müssen, wie McKinsey in einer aktuellen Studie zeigt.

Die wichtigsten Einflussfaktoren dürften sein:

  • Die sich verändernde Kundenstruktur (Baby Boomers / Millenials / Multiethnie) wird Sortimente, Standorte und Angebots- / Interaktionsformate verändern.
  • Mit mobilem Internet / Online-Shopping hat der Konsument jederzeit das grösste Kaufhaus bei sich in der Tasche. Das verändert das Informations- und Kaufverhalten fundamental und erfordert eine Veränderung der Shopformate und Interaktionsmuster.
  •  Die neuen Medien und Verhaltensweisen erfordern eine Abkehr vom Massenmarketing hin zu einer gezielten, personalisierten und persönlichen Kommunikation.
  • Amazon und Zalando haben mit ihren Angeboten die Erwartungen an Liefergeschwindigkeit und Rücknahmegarantien massiv erhöht. Es ist davon auszugehen, dass die Kunden die gleichen Leistungen von allen Anbietern erwarten werden.
  • Neue Geschäftsmodelle, die die verschiedenen Vorteile von stationärem Einzelhandel, Showrooms, online-Kommunikation, Lieferservice, etc. kombinieren werden sich entwickeln.

Diese sich ändernden Shop-Formate werden fundamentale Auswirkungen auf die Immobilienbranche haben. In 2012 alleine haben Einzelhandelsketten in den USA über 4’500 Standorte geschlossen. Die neu eröffneten Shops waren im Schnitt 25% kleiner. Online gekaufte Ware z.B. bei BestBuy oder Wal-Mart wird mittlerweile in über 40% der Fälle im Laden abgeholt. Läden werden nicht mehr einfach Verkaufsstellen sein, sondern zusätzlich Unterhaltungs- und Beratungszentren und Anlaufstellen, bei denen online-Kunden ihr bestellten Waren abholen, umtauschen oder den dazugehörigen Kundendienst in Anspruch nehmen.

Die  Erfolgsfaktoren werden sich durch diese Entwicklung verschieben. Damit wird sich auch die bestehende Attraktivität von Einzelhandelsstandorten verändern. Die bereits heute bestehende Dichotomie zwischen „High Street“ und „Fachmarkt“ Standorten wird sich weiter akzentuieren. Standorte, die zwischen den beiden Polen liegen werden sich dramatisch verändern. Im Gegenzug könnten Nachbarschafts-Drop-offs oder ähnliche neue Konzepte an anderen Orten entstehen.

„Handel ist Wandel“ ist ein geflügeltes Wort in der Branche. Der anstehende Wandel wird wiederum fundamental sein. Zum Glück vollzieht er sich nicht über Nacht, so dass Retailern und Immobilieneigentümern Zeit für die Adaption bleibt.

Die heutige grosse, relativ undifferenzierte Investoreneuphorie betreffend Retail-Immobilien ist vor diesem Hintergrund nur schwer zu verstehen, bzw. sehr differenziert zu betrachten. Der sich abzeichnende Flächenüberhang wird die Rentabilität an weniger guten Standorten langfristig massiv beeinträchtigen. B-Lagen werden noch wesentlich stärker als heute um Mieter und Kunden kämpfen müssen, während sich die Flächenproduktivität an Top-Lagen weiter steigern lässt und etablierte Formate verdrängen wird. Die aktuelle Diskussion um den Verbleib des Manor-Standortes an der Bahnhofstasse Zürich dürfte nur der Auftakt zu ähnlichen Veränderungen sein. Andererseits werden peripherere Standorte wie etwas des Zürcher Quartier Höngg, in dem bereits vor einer Verslummung gewarnt wird frühzeitig ihre Hausaufgaben machen und an ihrer Attraktivität arbeiten müssen. Eine Aufgabe, zu der sich die verschiedenen Eigentümern und die Kommune zusammenschliessen müssen und die frühzeitig angegangen werden soll.

Die lesenswerte McKinsey-Studie finden Sie hier.

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4 Kommentare

  1. Die Wirtschaft in den meisten europäischen Ländern verbessert. Das bewirkt, dass sie Zeit für einen echten Wandel zu sein haben begonnen, mehr zu verkaufen. Die Umsatzsteigerung ist langsam und schrittweise, aber zumindest werden wir verbessern.

  2. Es gibt eine Kundentypen-Studie von Roland Berger. In dieser Studie hat der reine Online-Kunde nur einen Umsatzanteil von ca. 9%.

    Den größten Anteil am Einzelhandelsumsatz haben nach wie vor die stationär einkaufenden Kunden. Den Leerstand von Ladengeschäften mit der Entwicklung des Online/Multi Channel Retails in Verbindung zu bringen ist zu kurz gedacht.

    Diese Auswirkungen sind vor allem einer sich verändernden Bevölkerungsdemographie geschuldet. 50+ Kunden sind sehr markentreu und haben Stammgeschäfte (zumeist). Einzelhändler müssen daher auf sehr guten Beratungsservice setzen und ihr Geschäft zu einem sozialen Treffpunkt machen.
    Tante-Emma Läden hatten dieses Konzept.
    Versand und Lieferservice gab es schon in den 60ern, der Buchhandel und die Warenhäuser können noch davon berichten.

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