26. April 2013
Wie sicher ist Core? A-Standorte wesentlich volatiler als B-Standorte!
Viele Immobilieninvestoren konzentrieren sich ausschliesslich auf die absoluten Top-Standorte, in der Meinung, dass dort die Wertsteigerungspotentiale und die Renditesicherheit am höchsten seien. Interessanterweise ist jedoch die Volatilität an den Top-Standorten häufig höher als in B-Lagen, bzw. in B-Städten. Während z.B. die Büromoieten an der Zürcher Bahnhofstrasse in den letzten Jahren zwischen ca. CHF 500 und CHF 1’200 schwankten und damit eine sehr hohe Volatilität aufwiesen, sind interessanterweise B-Städte wesentlich weniger Volatil. Zwar bewegen sich die Spitzenmieten und auch die Flächenumsätze auf einem wesentlich tieferen Niveau, dafür sind sie auch viel stabiler. Eine Eigenschaft, die dem Investor durchaus entgegenkommt.
Eine Studie der DIWG in Deutschland kommt für die deutschen Städte zu ähnlichen Resultaten.
Auch Bone-Winkel zeigt in seinem Vortrag für den deutschen ImmPresseClub auf, dass Core-Objekte die Hoffnung auf automatische, langfristige, stabile Renditen häufig nicht erfüllen, insbesondere in den Fällen, in denen die Core-Eigenschaft primär aufgrund des (vermeintlich) stabilen, guten Mieters zustande kommt. Die Präsentation finden Sie hier.
Die passive Core-Anlagestrategie muss zumindest teilweise hinterfragt werden. Statt auf Mietverträge muss (gerade in den schwieriger werdenden Büroflächenmärkten) wieder stärker auf Objekt- und Standortqualität gesetzt werden. Aufgrund von Neubauten tendieren Core-Objekte zu einer gewissen Abwertung und haben Mühe, ihre Vorteile und damit Erträge langfristig zu verteidigen.
Langfristig erfolgreicher ist die Suche nach Substanz und Potential sowie der Aufbau von Kernfähigkeiten und lokalem Know-How, damit auch an B-Standorten und mit komplexeren Konzepten erfolgreich umgegangen werden kann.
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Kommentare
6 Kommentare
A-Standorte wesentlich volatiler als B-Standorte | Ecoreal A-Standorte wesentlich volatiler als B-Standorte | Die Schweizerische Immobilien Anlagestiftung für den sicherheitsorientierten Anleger
8. April 2014
[…] Weitere Informationen finden Sie hier […]
Sven Langbein Immovaria GmbH
19. Juni 2013
Klar richtet man sich nach A- oder B-Lagen, wenn man investieren möchte. Aber vielleicht sollte man auch versuchen, vorausschauender zu blicken, da manche Bezirke immer gefragter werden.
Dominik
8. Mai 2013
Ich verstehe nicht ganz, warum ein A-Standort volatiler sein sollte als eine B-Standort. Ich beobachte seit ein paar Jahren folgendes: Ankaufsrenditen an A-Standorten sinken in den letzten Jahren von 4.5% auf 3%. Bei B-Standorten im gleichen Zeitraum von 7% auf 5% oder sogar 4.5%. Wo ist jetzt die Volatilität grösser?
Roess
8. Mai 2013
Sehr schöner Eintrag, informativ und wohlmeinend. Bitte weiter so! :) lg
Wie sicher ist Core? A-Standorte wesentlich vol...
1. Mai 2013
[...] Viele Immobilieninvestoren konzentrieren sich ausschliesslich auf die absoluten Top-Standorte, in der Meinung, dass dort die Wertsteigerungspotentiale und die Renditesicherheit am höchsten seien. [...]
Meyer Christoph
26. April 2013
A Standorte sind nicht nur wesentlich volatiler, sie bergen auch enorme systemische Risiken. Insbesondere in Fonds, Reits oder Immobilien AG's gehaltene Immobilien weisen ein erhöhtes Risiko übersensibel auf Negativmeldungen zu reagieren, weil in der Natur der Anlagestrategie von Reits solche Immobilien räumlich sehr nahe bei einander (core) stehen. Dummerweise reagieren aber die Kurse der Fonds, Reits etc... und verstärken den Risiko Spillover auf das Asset und insbesondere räumlich ungebunden. Insofern muss also nicht nur die Core-Investition sondern auch die räumliche Diversifizierung der Anlage vor allem im Zusammenhang mit Reits überprüft werden.
Danke für Ihren Kommentar, wir prüfen dies gerne.