Internationale Immobilieninvestitionen – Potenzial für Schweizer Pensionskassen

von Prof. Dr. John Davidson
Dozent am Institut für Finanzdienstleistungen Zug IFZ

Der nachfolgende Auszug aus dem Jubliäumsbuch – 15 Jahre IFZ erläutert internationale Immobilienanlagen von Schweizer Pensionskassen und vergleicht deren Asset-Allokation mit der Allokation ausländischer Pensionskassen. Er liefert einen Beitrag zur Diskussion rund um das Potenzial internationaler Immobiliendiversifikation für Schweizer Pensionskassen.

Der Vorsorgezweck und die Leistungsziele wie sie in der revidierten Verordnung über die berufliche Alters- Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVV2) festgehalten sind, verpflichten Pensionskassen zu einer Verteilung der Chancen und Risiken. Ziel dieser Anlagebestimmung ist eine angemessene Diversifikation der Anlageklassen. Die niedrigen Anleihenszinsen verbunden mit einem gestiegenen Anlagedruck und einer erhöhten Inflationserwartung verleiteten die Schweizer Pensionskassen in den vergangenen Jahren dazu, vermehrt in Immobilien zu investieren. In der Folge erhöhte sich der Anteil an Immobilien in den Portfolios der Schweizer Vorsorgeeinrichtungen im Vergleich zu den anderen Anlagen wie etwa Aktien und Obligationen deutlich. Heute sind Immobilien mit einem Anteil von 20% des gesamten Anlagevolumens die drittwichtigste Anlageform (nach Aktien und Obligationen) bei den Schweizer
Pensionskassen. Der hohe Bestand an Immobilienanlagen in den Portfolios der Schweizer Pensionskassen ist eine indirekte Folge der internationalen Finanzkrise 2008/09. Einerseits haben Anlageklassen wie etwa Aktien in den vergangenen Jahren an Wert verloren, anderseits ist das Interesse an Immobilienanlagen – insbesondere in der Schweiz – durch die relativ hohe und stabile Wertentwicklung gestiegen.

Während Schweizer Pensionskassen ihre Aktien- und Anleihensinvestitionen international diversifizieren, konzentrieren sie sich bei Immobilienanlagen vorwiegend auf den Heimmarkt. Gemäss der jährlichen Pensionskassenstudie der Investmentgesellschaft Swisscanto waren im Dezember vergangenen Jahres 19.4% des Vorsorgevermögens der Schweizer Pensionskassen in Immobilien investiert, wobei der Zielwert der befragten Vorsorgeeinrichtungen für den gleichen Zeitraum bei 19.6% lag. Nach der Umfrage des Beratungsunternehmens Lusenti & Partners aus dem Jahr 2009 beträgt der Anteil an Auslandimmobilien weniger als 1% des Gesamtvermögens. Die Autoren der Studie weisen jedoch darauf hin, dass in der Kategorie Aktien Ausland zusätzlich noch ausländisch kotierte Immobilienaktien berücksichtigt werden müssen. Trotzdem bleibt der Auslandanteil klein, weshalb nicht von einer internationalen Diversifizierung gesprochen werden kann. In Abbildung 1 wird das Verhältnis aller Anlageklassen, unterteilt in inländische und ausländische Investitionen, aufgezeigt. Auffällig ist der geringe Anteil an ausländischen Immobilieninvestitionen im Vergleich zum hohen Anteil an ausländischen Aktien. Die hohe internationale Diversifikation bei Aktien ist umso erstaunlicher, da ein Grossteil der kotierten Unternehmungen in der Schweiz international aufgestellt sind. Somit sind Schweizer Aktientitel durch ihre operative Geschäftstätigkeit bereits international diversifiziert. Bei Immobilieninvestitionen ist dies hingegen nicht der Fall

Abbildung 1: Asset Allokation von Schweizer Pensionskassen
(Quelle: BFS, 2009)

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