Immobilieninvestoren sollten dem modifizierten Bruder der IRR Vorzug geben

Eine Berechnung der Internal Rate of Return (IRR) gibt dem Investor einen Anhaltspunkt, welche Rendite er bei einer gewissen Investition erwarten darf und macht bei vielen Anlagekategorien Sinn – Immobilien gehören jedoch nicht dazu.

Denn die IRR-Berechnung liefert widersprüchliche Ergebnisse, sobald bei den Cashflows mehr als ein Vorzeichenwechsel erfolgt. Bei Immobilieninvestments sind Vorzeichenwechsel im Vergleich zu anderen Anlagekategorien wie Aktien oder Obligationen häufiger zu beobachten. Der Investor muss in gewissen Jahren Geld investieren und es resultiert ein Negativcashflow. Ferner unterstellt die IRR-Berechnung die sogenannte Wiederanlageprämisse. Diese besagt, dass ein erwirtschafteter Cashflow zum IRR reinvestiert werden kann. Das hiesse bei Immobilieninvestments, dass erwirtschaftete Mietzinsüberschüsse zum IRR der Immobilie reinvestiert werden müssten. Dies ist jedoch aufgrund der grossen Losgrössen von Immobilien und deren oftmals hohen IRR nur schwer umsetzbar. Viel eher werden Mietzinsüberschüsse (zumindest vorerst) zu einem tieferen Zinssatz im Geld- oder Kapitalmarkt angelegt.

Diesem Umstand trägt die Berechnung des MIRR (Modified IRR) Rechnung. Im Gegensatz zum IRR müssen zwei weitere Angaben bekannt sein: Finanzierungs- und Reinvestitionszinssatz. Der Finanzierungszinssatz bezeichnet dabei den Zinssatz, zu welchem Fremdkapital aufgenommen werden kann. Als Reinvestitionszinssatz wird der Zinssatz gewählt, zu welchem die erwirtschafteten Cashflows vermutlich wieder reinvestiert werden können (z.B. Zinssatz auf Bankkonto).  Nach der Festlegung dieser beiden Zinssätze werden sämtliche Barwerte negativer Cashflows und sämtliche Endwerte positiver Cashflows errechnet. Das annualisierte geometrische Mittel dieser beiden Werte ist der MIRR.

Wollen Sie mehr über die Unterschiede von IRR und MIRR erfahren? Lesen Sie den Beitrag IRR versus MIRR von Raphael Gamma im Schweizer Immobilienbrief.

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