Immobilienblog Hochschule Luzern

Wird der bauliche Unterhalt vernachlässigt, erfolgt ein schleichender Wertzerfall der Immobilien. Gerade im gewerblichen und industriellen Umfeld sind Unterhalts- und Sanierungsaufwendungen jedoch häufig eine Manöveriermasse, die bei schlechtem Geschäftsgang minimiert werden, um die Budgets trotzdem zu erreichen. Wie die RUAG das Thema angeht, lesen Sie hier im interessanten Fachartikel von Daniel Hofmeister.

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Öffentliche Hallenbäder können mit den Eintritten in der Regel nur zwischen 40% – 60% der Betriebskosten decken. Für das Defizit kommt die Gemeinde auf. Um so erstaunlicher ist es, dass häufig an der Datenerfassung mangelt und wenig systematische Kennzahlenvergleiche angestellt und damit Optimierungspotentiale gesucht werden. Damit werden grosse Optimierungschancen vergeben. Wie professionelles Benchmarking zu Optimierungen führen könnte, lesen Sie hier im Artikel von Raffael Husa.

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Viele Immobilieninvestoren konzentrieren sich ausschliesslich auf die absoluten Top-Standorte, in der Meinung, dass dort die Wertsteigerungspotentiale und die Renditesicherheit am höchsten seien. Interessanterweise ist jedoch die Volatilität an den Top-Standorten häufig höher als in B-Lagen, bzw. in B-Städten. Während z.B. die Büromoieten an der Zürcher Bahnhofstrasse in den letzten Jahren zwischen ca. CHF 500 und CHF 1’200 schwankten und damit eine sehr hohe Volatilität aufwiesen, sind interessanterweise B-Städte wesentlich weniger Volatil. Zwar bewegen sich die Spitzenmieten und auch die Flächenumsätze auf einem wesentlich tieferen Niveau, dafür sind sie auch viel stabiler. Eine Eigenschaft, die dem Investor durchaus entgegenkommt.

Eine Studie der DIWG in Deutschland kommt für die deutschen Städte zu ähnlichen Resultaten.

Auch Bone-Winkel zeigt in seinem Vortrag für den deutschen ImmPresseClub auf, dass Core-Objekte die Hoffnung auf automatische, langfristige, stabile Renditen häufig nicht erfüllen, insbesondere in den Fällen, in denen die Core-Eigenschaft primär aufgrund des (vermeintlich) stabilen, guten Mieters zustande kommt. Die Präsentation finden Sie hier.

Die passive Core-Anlagestrategie muss zumindest teilweise hinterfragt werden. Statt auf Mietverträge muss (gerade in den schwieriger werdenden Büroflächenmärkten) wieder stärker auf Objekt- und Standortqualität gesetzt werden. Aufgrund von Neubauten tendieren Core-Objekte zu einer gewissen Abwertung und haben Mühe, ihre Vorteile und damit Erträge langfristig zu verteidigen.

Langfristig erfolgreicher ist die Suche nach Substanz und Potential sowie der Aufbau von Kernfähigkeiten und lokalem Know-How, damit auch an B-Standorten und mit komplexeren Konzepten erfolgreich umgegangen werden kann.

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Regus, der weltweit grösste Anbieter von mobilen und temporären Arbeitsplatzlösungen, richtet an über 70 Shell-Tankstellen in Deutschland mobile Arbeitsplätze mit Internet-Zugang, Drucker und Scanner ein. W-LAN-Zugang ist heute in vielen Restaurants bereits an der Tagesordnung, aber viele mobile Arbeitende vermissen die Möglichkeit, sich unterwegs in vertraulichem Rahmen mit Geschäftspartnern zu treffen oder Dokumente auszudrucken oder einzuscannen. Regus und Shell glauben, mit Business Lounges und Arbeitsstationen ein grosses Bedürfnis der mobilen Arbeiter abzudecken.

Die Pressemitteilung zum Konzept finden Sie hier.

Ein Testbericht der “Welt” finden Sie hier.

Ob das wirklich so viel Mehrwert bietet als das Restaurant mit WLAN-Anchluss, wird sich zeigen.

Dass allerdings von Selbständigen, Aussendienstlern, Kreativen, “Patchwork-” und Jung-Unternehmern” ein Bedürfnis nach dezentralen Arbeitsplätzen besteht, an denen nicht nur in Ruhe Wartezeiten überbrückt , sondern auch Geschäftspartner getroffen oder neue Beziehungen geknüpft werden können, hat auch die SBB bereits gemerkt und mit ihren Business-Lounges erfolgreich auf das Bedürfnis reagiert.

Noch weiter geht THE HUB in Zürich: Ein temporärer Arbeitsraum für Kreative, globale Nomaden und Kleinstunternehmer, nicht nur in einer kreativen Community mit Austausch mit gleichgesinnten, sondern ein globales virtuelles Büro, das (fast) rund um den Erdball genutzt werden kann.

Wir dürfen gespannt sein, wann auch in kleineren Orten solche Nachbarschaftsbüros entstehen werden. Unsere Einschätzung zum Thema “Teleworking” finden Sie hier.

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Anfang Jahr sorgte die neue Yahoo-Chefin Marissa Mayer weltweit für Aufsehen, indem sie die Mitarbeiter zurück ins Büro beorderte und die weit verbreitete Telearbeit von zu Hause abschaffte. Prompt hat sie damit nicht nur bei den eigenen Mitarbeitern, sondern auch in den globalen Medien einen Sturm der Entrüstung ausgelöst.

In einer Branche, die sich an Mobile-Working, Home-Office und flexible, selbstbestimmte Arbeitszeiten gewöhnt hat kommt dieser Schritt einem Sakrileg gleich. Was sind die Hintergründe? Läutet Marissa Meyer damit eine Trendwende ein, in einer Zeit, in der mehr und mehr Unternehmen in die andere Richtung gehen?

Heimarbeit scheint auf den ersten Blick eine klassische win-win-Situation zu kreieren: Mitarbeiter können wohnen wo sie wollen, ihre Arbeitszeiten mit dem Privatleben abstimmen, sich den Arbeitsweg sparen und ungestört von unnötigen Sitzungen und schwatzhaften Arbeitskollegen arbeiten. Mit der modernen Technologie sind die notwendigen Informationen jederzeit überall griffbereit. Arbeitgeber können auf ein viel grösseres Arbeitskräftereservoir zurückgreifen, sparen teure Arbeitsplätze und erhalten motiviertere und produktivere Mitarbeiter. Tele-Working hat in den USA zwischen 2005 und 2011 um rund 75% zugenommen. Auch in Europa und der Schweiz ist der Trend steigend.

Entgegen der Annahme, dass Mitarbeiter, die unbeaufsichtigt zu Hause arbeiten die Zeit vertrödeln und auf der faulen Haut liegen könnten, zeigen verschiedene Studien, dass sie im Gegenteil um 10-15% produktiver sind als Mitarbeiter im Büro. Auch die Arbeitszufriedenheit scheint tendenziell höher zu sein.

Wieso diese Kehrtwende bei Yahoo? Der einstige Suchmaschinen-Star kämpft seit längerem mit Problemen und verliert massiv Besucher und Werbeeinnahmen an Google und Facebook. Marissa Meyer wurde geholt, um das Steuer herumzureissen.

Die Harvard Business Review zeigt überzeugend auf, dass Unternehmen oder Projekte innovativer, schneller und erfolgreicher ablaufen, wenn die Mitarbeiter möglichst viel Zeit möglichst Nahe beieinander verbringen. Und das Firmen eine wesentlich stärkere Kultur und Verbundenheit entwickeln, wenn die Mitarbeiter zusammen sind. Die Verbundenheit der Mitarbeiter sowohl mit der Firma als auch den Arbeitskollegen ist schwer aufrechtzuerhalten ohne regelmässige persönliche Kontakte. Interessanterweise tun gerade die sehr erfolgreichen Firmen wie Facebook, Google und Apple alles, damit sich die Mitarbeiter am Arbeitsplatz wohl fühlen und möglichst viel Zeit dort verbringen. Google’s CFO Patrick Pichette antwortet auf die Frage, wie viele Google-Mitarbeiter von zu Hause arbeiten mit „So wenige wie möglich! Gemeinsame Mittagessen und Pausen, gemeinsames Probleme und Ideen wälzen, zusammen mögliche Lösungen diskutieren hat etwas magisches.  Bei Google glauben wir, dass diese Momente wichtig sind für die Entwicklung unserer Firma und unserer Projekte, für das persönliche Weiterkommen der Mitarbeiter und für die Entwicklung einer starken Gemeinschaft.

Vor dem Hintergrund der Krisensituation, in der es darum geht, die Truppen hinter sich zu scharen und das Steuer eines sinkenden Schiffes herumzureissen, kann die Massnahme von Yahoo also durchaus Sinn machen.

Für Mitarbeiter sind die Firma und die Arbeitskollegen eine wichtige Gemeinschaft und ein wichtiger Hafen, in dem sie sich geborgen und wohl fühlen wollen. Die Territorialkämpfe, die sich bei der Einführung flexibler Bürokonzepte häufig ergeben, sind ein Ausdruck davon, wie stark der Arbeitsplatz auch ein Stück Heimat und Identität bedeutet. Nachdem die Microsoft Mitarbeiter während dem Umbau des Schweizerischen Headquarters drei Monate von zu Hause aus arbeiten mussten, sollen sich beim Bezug der neueröffneten Räume rührende Szenen abgespielt haben nachdem die Mitarbeiter ihre Gemeinschaft und ihre Arbeitsfamilie wieder hatten.

Arbeiten aus dem Home-Office stellt höhere Anforderungen an die Führungskultur. Auf der sachlichen Ebene setzt es voraus, dass mit klaren Zielvereinbarungen gearbeitet und die Leistung nicht einfach aufgrund von Präsenzzeiten beurteilt wird, was in vielen Unternehmen leider immer noch ungenügend umgesetzt ist. Auf der emotionalen Ebene bedingt es, dass eine starke, positive Kultur entwickelt wird, die die Mitarbeiter einbindet und Verbundenheit, klare Visionen und Vertrauen schafft. Gerade bei den stark intrinsisch motivierten Leistungsträgern wirkt zu viel Regulierung eher kontraproduktiv.

Wie in vielem ist es also  nicht eine Frage des entweder-oder, sondern eine des Masses und der konkreten Anwendung. Soll Heimarbeit gelingen, ist das Management gefordert, eine klare, starke Kultur und Vision zu entwickeln.

(Dieser Artikel erschien am 14.4.2013 als Kolumne in der Zentralschweiz am Sonntag)

Vertiefende Links:

• Telenetwork Research Network
• Harward Business Review: In praise of Face Time
• Ratgeber: Zwischen Produktivität und Lebensqualität: Herausforderungen und Chancen
• Does working from home work? Studie Standford University.
• Bringing Work home: Advantages and Challenges of Telecommuting
• Studie zum Verhalten von Home-Office-Workers von Citrix/Wakefield
• Working from Home means longer hours
• The hard truth about telecommuting

Von Dr. Yvonne Seiler Zimmermann

Bei privaten Hypothekarschuldnern wird das Risiko eines Zahlungsausfalls für die finanzierende Bank durch zwei Risikofaktoren massgeblich beeinflusst: Einkommenseinbussen resp. Einkommensausfälle sowie Zinsschocks. Bei einem Verkauf oder einer Verwertung der Liegenschaft ist die Wertentwicklung des Wohneigentums ein weiterer Risikofaktor.

Bei der Hypothekarvergabe gilt die bezüglich der Risikoeinschätzung konservative goldene Faustregel, dass die finanzielle Belastung durch die Wohnkosten einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten sollte (Tragbarkeit) und die Belehnungshöhe nicht grösser als 80% sein darf. Tragbarkeit und Belehnung sind die wichtigsten Risikoindikatoren. Bei der Hypothekarvergabe sind diese Grössen einfach zu ermitteln. Sie können sich jedoch aufgrund von makroökonomischen und soziodemografischen Schocks stark verändern. So lange der Kunde die Zinsen pünktlich bezahlt, werden die kundenspezifischen Daten während der Laufzeit des Kreditvertrages im Normalfall jedoch nicht aktualisiert. Eine Beurteilung des Risikos des gesamten Hypothekarportfolios auf der Basis aktueller Daten ist daher nicht möglich.

Im Rahmen eines IFZ-Projekts wurde untersucht, wie die fehlenden Informationen bezüglich der kundenspezifischen Risikofaktoren geschätzt werden können. Konkret wurden folgende Fragen beantwortet:

• Wie hoch ist die Einkommensmigration über die einzelnen Einkommensklassen in der Schweiz?
• Inwieweit hängt die Einkommensentwicklung von den soziodemografischen Faktoren ab und welche Rolle spielt dabei die persönliche und wirtschaftliche Ausgangslage, in der sich jemand bei Kreditabschluss befindet
• Gibt es Zusammenhänge zwischen den soziodemografischen Profilen der Kunden mit den finanz- und objektspezifischen Faktoren? Wenn ja, inwieweit können diese zur Identifikation von Risikopositionen im Portfolio ausgenutzt werden?

Die Untersuchungen haben ergeben, dass die Einkommensmigration, d.h. ob jemand eine Einkommenserhöhung erfährt oder nicht, über alle Einkommensklassen mit mindestens 20% beachtlich ist (vgl. Abbildung). Dabei zeigt sich, dass  die Ausgangslage für die Einkommensmigration eine entscheidende Rolle spielt. Von Relevanz sind dabei sowohl soziodemografische als auch makroökonomische Faktoren. Bei den soziodemografischen sind es die Faktoren Nationalität, Kinder und Nebenerwerb. Bei den makroökonomischen Faktoren sind es die Veränderung des realen BIPs sowie der Term Spread. Einkommensmigrationen sind somit nicht zufällig.

Abbildung: Schätzung der Einkommensmigration, in Prozenten

Des Weiteren vermögen die folgenden Faktoren die Einkommensmigration ex ante erklären: Einkommen, Anstellungsgrad, Berufserfahrung, Alter und Geschlecht. Bezüglich Ausbildung haben Personen mit einem Universitäts- oder ETH-Abschluss die besten Einkommensaussichten. Sie können mit höheren Einkommenszunahmen rechnen, dagegen erfahren Personen mit einem Ausbildungshintergrund einer höheren Fachhochschule, HTL oder HWV weniger hohe Einkommenseinbussen als Personen mit anderem Ausbildungshintergrund. Ebenfalls haben Personen im Kredit- und Versicherungsbereich höhere Einkommenszunahmen als Personen der übrigen Wirtschaftsbereiche. Zudem ist der Lohnzuwachs im Tessin tiefer als in den übrigen Grossregionen. In grösseren Unternehmungen fallen die Einkommenserhöhungen generell höher und Einkommenseinbussen tiefer aus. Bezüglich der Einkommensentwicklung sind somit Personen, welche in grösseren Unternehmungen arbeiten, besser gestellt als die übrigen. Zudem zeigen die Ergebnisse, dass Zusammenhänge zwischen soziodemografischen Faktoren und finanzierungs- bzw. objektspezifischen Faktoren bestehen. Die Kenntnis dieser Zusammenhänge können einerseits genutzt werden, um bestehende Kredite als Risikopositionen im Portfolio zu identifizieren, andererseits können die Erkenntnisse bei der Hypothekarvergabe genutzt werden – beispielsweise zur besseren Portfoliodiversifikation.

Weiterführende Literatur: Zimmermann, Y. „Schätzung der Einkommensmigration als Herausforderung im Risikomanagement privater Hypothekarportfolios, in: C. Lengwiler, L. Nadig, M. Pedergnana (Hg): Management in der Finanzbranche – Finanzmanagement im Unternehmen, Zug: IFZ – Hochschule Luzern, 2012, S. 344.

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Von Prof. Dr. Andreas Dietrich

In Zusammenarbeit mit der Basellandschaftlichen Kantonalbank (BLKB) bietet die Swissquote, mit mehr als 200‘000 Kunden die grösste Online-Bank der Schweiz, seit Juni 2011 (als damals erste Bank in der Schweiz) Online-Hypotheken zu in der Regel sehr attraktiven Konditionen an. Mit diesem Angebot erweiterte Swissquote ihr Dienstleistungsangebot um eine weitere Dimension. Aus der Sicht der BLKB eröffnen sich durch diese Zusammenarbeit Wachstums- und Diversifikationspotenziale. Zeit für ein Zwischenfazit.

Konzept

Die Hypotheken werden von den beiden Banken gemeinsam angeboten. Während die Kundenbeziehungen über Swissquote laufen, gehen die Hypotheken auf das Buch der BLKB. Die Tragbarkeitsberechnungen für die Kunden entsprechen den normalen Standards von Schweizer Banken. Da die Objekte bei schweizweit angebotenen Online-Hypotheken nicht im gleichen Ausmass begutachtet werden können wie bei lokalen Hypothekarkrediten, wird das Risiko als etwas höher eingeschätzt und wurde die Belehnungshöhe für einen Kunde einer Swissquote-Hypothek auf maximal 75% (üblich: maximal 80% Belehnung) festgelegt. Die erhaltenen Margen werden zwischen den beiden Banken aufgeteilt. Um die strategische Kooperation zu festigen, besitzt die die BLKB zusätzlich eine Beteiligung von 5% an der Swissquote.

Positiv am Angebot der Swissquote ist, dass die Dienstleistung gratis, der Zins in der Regel tief und die Bedienung einfach ist. Bei der Swissquote erhält der Kunde – im Gegensatz zu Hypothekenvermittlern – jedoch keinen repräsentativen Marktüberblick, sondern lediglich die Offerte einer einzigen Bank, der BLKB. Die Swissquote möchte sich aber ganz bewusst von den Hypothekenvermittlern abgrenzen.

Nutzen für die Swissquote
Aus der Sicht von Swissquote ist dieses Angebot durchaus eine sinnvolle Ergänzung der Produktpalette. Der Online Broker möchte vor allem bestehende Kunden halten. Zuvor verlor die Swissquote einige Kunden, weil diese ihre komplette Bankbeziehung zum neuen Hypothekarinstitut transferierten. Gemäss Jürg Schwab von der Swissquote wurden dank dem Online Hypotheken-Angebot tatsächlich weniger solcher Kundenabgänge verzeichnet. Es konnten sogar auch einige zusätzliche Kunden gewonnen werden. Ebenfalls wird damit ein neues Ertrags-Standbein im möglicherweise rasch wachsenden Markt der Online-Hypotheken erschlossen.

Die bisherige Entwicklung
Die Nachfrage nach Online-Hypotheken bei der Swissquote nimmt bisher stetig zu und hat im Januar den Wert von 160 Mio CHF erreicht. Gemäss Aussage von Christoph Loeb von der Basellandschaftlichen Kantonalbank hat das starke Wachstum im Online-Hypothekenbereich im Jahr 2012 die Erwartungen deutlich übertroffen. Im Verhältnis zur Gesamtsumme der Hypotheken der BLKB (rund 14.9 Mrd CHF) ist der Anteil an „Swissquote-Hypotheken“ zwar mit etwa 1% noch gering. Die Wachstumsentwicklung bisher ist jedoch sicherlich positiv. Die Basellandschaftliche Kantonalbank sieht das Kundenbedürfnis nach elektronischen Standardhypotheken durch das anhaltende Wachstum bestätigt.

Abbildung: Entwicklung des Hypothekarvolumens und der Erträge von Swissquote (Quelle: Präsentation Ergebnisse für das Geschäftsjahr 2012, Swissquote)

Dank der Zusammenarbeit mit Swissquote konnte die BLKB ihr Kreditportfolio auch geografisch besser diversifizieren. Die Swissquote eHypothek wird in allen Regionen der Schweiz ohne Einschränkungen vergeben, wenn die Kreditgewährungskriterien eingehalten sind. 81% der bisher abgeschlossenen Swissquote eHypotheken liegen ausserhalb der Nordwestschweiz (BS/BL/SO/AG). Tendenziell kann man hier ein Übergewicht von Kunden aus urbanen Gegenden feststellen. Ebenso interessant: Bei den bisher abgeschlossenen Swissquote eHypotheken handelt es sich bei 77% um Ablösungen der Hypotheken von Drittbanken und lediglich bei 23% um Neugeschäfte.

Eine berechtigte Frage ist, ob die BLKB in Zukunft nicht selber Online-Hypotheken anbieten möchte. Ebenso wird sich zeigen, wie sich die Swissquote mittelfristig gegenüber den verschiedenen Hypothekenvermittlern (vgl. frühere Blog-Einträge zu MyMoneyPark, homegate.ch oder HypoPlus) und gegenüber den Banken mit Online Hypothekarangeboten positionieren kann. Gemäss Jürg Schwab von Swissquote hat die derzeitige Entwicklung mit den Markteintritten der Glarner Kantonalbank (hypomat, siehe Blogbeitrag) oder der Migros Bank bisher aber sogar positive Auswirkungen auf das Interesse von Online-Hypotheken. Das Interesse an den Online-Hypotheken der Swissquote sei „progressiv gewachsen“ durch den Eintritt neuer Konkurrenten.

Städte treiben seit jeher das Wachstum und die Innovation der lokalen und globalen Wirtschaft. In ihrem neuen Report Cities and the rise of the consuming class zeigt McKinsey&Company, dass bis 2025 rund 600 Städte weltweit über 65% des Wachstums erzeugen werden. 440 dieser Sädte liegen in den Emerging Countries und werden ihrerseits  für die Hälfte des Gesamtwachstums verantwortlich sein. Über eine Milliarde Leute werden in einen Einkommensbereich vorstossen, der sie zu signifikanten Konsumenten werden lässt, 600 Mio. davon in den 440 Emerging Cities. Aufgrund von Investitionen und Konsum werden die Städte rund $30 Mrd. pro Jahr an globaler Wirtschaftsleistung generieren.

Das Verständnis für Städte und ihre Entwicklungsdynamik ist essentiell, wenn es darum geht, den künftigen Ressourcenbedarf abzuschätzen oder die Hotspots für künftige Investitionen in Immobilien und Infrastuktur zu finden.

Den detaillierten Bericht finden Sie hier.

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Shoppingcenter müssen sich neu erfinden um im Zeitalter von Web 2.0 die Kunden nicht an den Online-Handel zu verlieren. Das Kundenerlebnis, Social Media und spezifische Angebote müssen deshalb in Zukunft im Zentrum stehen. Eine neue Shoppingcenter-Ära hat begonnen.

Positives Kundenerlebnis beim Einkauf erhöht die Kundenbindung. Social Media, Internet und mobile Applikationen leisten dabei einen entscheidenden Beitrag. Via Facebook und Twitter interagieren einige Shops mit ihren Kunden. Zudem können auf diesen Plattformen gezielt auf Sonderaktionen und Veranstaltungen aufmerksam gemacht werden.

Die Zukunft gehört auch in der Shoppingcenter-Welt den Smart Phones. Apps beinhalten nebst Informationen über Standorte der Shops und Öffnungszeiten auch zunehmend aktuelle Angebote, Gewinnspiele und Coupons. Das Zauberwort heisst Multi Mall Management.

Weitere Möglichkeiten der zukünftigen Shoppingcenter und Trends finden Sie im Artikel und der Webseite der Fachzeitschrift Immobilienmanager.

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Pilatusmarkt, Länderpark, Sihlcity, WestSide,: In der ganzen Schweiz sind in den letzten Jahren neue Einkaufszentren entstanden oder bestehende erneuert und erweitert worden. Weitere rund 29, wie etwa das Ebisquare, sind im Bau oder geplant und sorgen dafür, dass zusammen mit Modernisierungen und Erweiterungen bestehender Zentren in den nächsten 5-6 Jahren Flächen im Umfang von rund 15x dem Shopping Center Emmen neu auf den Markt kommen könnten.

An den Innenstadtlagen sind die Mietpreise laufend gestiegen und haben mittlerweile in Luzern Spitzenwerte von über 5’000 Franken pro Quadratmeter und Jahr,  an der Zürcher Bahnhofstrasse sogar über 12’000 erreicht.

Investoren lieben Einzelhandelsimmobilien, da sie mit ihren langfristigen Mietverträgen über Jahre stabile Einnahmen versprechen. Sie haben in den letzten Jahren zu entsprechend hohen Preisen eingekauft.

Aber ist das Geschäft mit Retailflächen so zukunftsträchtig und sicher? Trotz massiver Flächenexpansion hat der Detailhandel im Jahr 2011 1.9% und im Jahr 2012 nochmals 0.7% Umsatz eingebüsst. Demgegenüber hat sich der Onlinehandel in den letzten Jahren sehr dynamisch entwickelt. Amazon hat letztes Jahr rund 61 Mrd. Dollar umgesetzt und damit seinen Umsatz innerhalb von zwei Jahren fast verdoppelt. In der Schweiz beträgt der Online-Umsatz mittlerweile  über 10 Mrd Franken pro Jahr, ohne Reisen, Flüge und Dienstleistungen ist er mit ca. 5.3 Mrd. immer noch etwa doppelt so hoch wie der Gesamtumsatz von Denner. Im Gegensatz zum stationären Handel hat der Onlinehandel in den letzten zwei Jahren um rund 17% zugelegt.

Schweizer kaufen immer mehr online. Insbesondere Ferienreisen, Flugtickets, Bücher, Elektronik aber zunehmend auch Kleider und Schuhe werden im Internet gekauft. Die Angebote werden vielfältiger und ausgefeilter. Buchhändler kommen unter Druck, indem die Kunden online einkaufen oder auf e-Books setzen. Anderen Branchen ergeht es ähnlich. Zudem ist der Onlinehandel noch grenzenloser als der stationäre: Die Importe von online bestellten Gütern haben letztes Jahr um rund 20% zugenommen, mit absehbaren Folgen für das schweizer Preisniveau.

Heisst das nun, dass der stationäre Einzelhandel massiv reduziert wird? Der Einkauf verlagert sich nicht einfach immer mehr ins Internet. Zunehmend ist eine kombinierte Nutzung von Ladengeschäft und Onlinehandel zu beobachten. Apple macht es mit den Apple-Stores vor: Showrooms, die das Image transportieren, in denen sich Kunden beraten lassen können werden kombiniert mit online Kaufmöglichkeiten, wo dann die Anschluss- und Ergänzungskäufe getätigt werden. Dieses Modell wird sich in weiteren Branchen durchsetzen und dazu führen, dass sich Ladengeschäfte in Showrooms und Beratungszonen verwandeln und die Ware online bestellt und direkt nach Hause geliefert wird. Innovativere Buchhändler haben die Konsequenzen gezogen und ihre Ladengeschäfte mit Onlineangeboten ergänzt, aber auch Textil- und Schuhhändler werden sich weiterentwickeln müssen. Die Frage heisst in Zukunft nicht mehr „stationär oder Internet“, sondern. „Wie können die beiden Kanäle im Interesse des Kunden optimal kombiniert werden?“

Einzelhandelsobjekte waren in den letzten Jahren die am besten rentierenden Immobilienprodukte. Aber wird das so weitergehen? Mit der abnehmenden Flächenproduktivität werden auch die Mieten unter Druck kommen. Für die Top Shoppingcenters und die absoluten Top-Lagen in den Städten dürfte die Gefahr nicht so gross sein, da dort die Kunden Erlebnis-, Lifestyle- und Freizeitaspekte befriedigen können, die sie online nicht erhalten. Für peripherere Lagen, kleinere Städte und ältere Shoppingcenter sieht die Situation jedoch prekärer aus. Ihre Zukunft ist bei weitem nicht gesichert. Einzelhändler und ganze Strassenzüge, Quartiere und Kleinstädte werden sich überlegen müssen, wie sie ihre Attraktivität erhalten können. Erdgeschossflächen werden dort noch schwerer zu vermieten sein als heute. Investoren werden sehr genau hinschauen müssen, ob sie die heute erhoffte Rendite tatsächlich längerfristig erzielen können. Wertsteigerungen werden wohl, wenn überhaupt, nur in kleinem Rahmen möglich sein. Investitionen in Logistikflächen oder Logistikfirmen könnten eine interessante Alternative sein.

„Handel ist Wandel“ ist ein geflügeltes Wort der Branche. Der aktuelle Wandel könnte nicht nur für den Einzelhandel, sondern auch für die Immobilienbranche fundamentalere Änderungen bringen, als vielen bewusst ist.

(Dieser Beitrag erschien am 3.3.2013 als Kolumne in der Zentralschweiz am Sonntag)

Vertiefende Informationen:

• Digital Moms: Online Informations- und Kaufverhalten von Müttern
• e-Commerce Report 2012
• Onlinehandel in Deutschland auf Wachstumskurs: PWC-Studie
• Credit Suisse: Retail Outlook 2013
• 7 Retail Trends für 2013, die den Markt nachhaltig prägen werden
• Redefining Real Estate – Global Real Estate Futures - Studie JonesLangLaSalle
• Trends im Handel 2020 – KPMG-Marktsturie
• The Logistics of Online Shopping – ‘Where the Real Opportunities Lie’

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